728 x 90

ส่องทิศทางตลาดอสังหาฯ ปี 2562

img

ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ​ ปี 2561 ยังเติบโตต่อเนื่อง วัดจากดัชนีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดในรอบ 2 ปี ขณะที่อัตราการดูดซับอุปทานสูงขึ้นตาม จึงไร้สัญญาณฟองสบู่ น่าจับตาช่วงไตรมาสแรกปี 2562 จะยังคึกคักก่อนมาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่ฯ จะประกาศใช้

ปี 2561 ราคาอสังหาฯ พุ่งขึ้นต่อเนื่อง
ปี 2561 ยังคงเป็นปีที่ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง จากรายงานแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ประจำปี 2562 (DDproperty Property Market Outlook 2019) โดย DDproperty เผยให้เห็นถึงดัชนีด้านราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ (Price Index) ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปีก่อน 6% และมากถึง 21% ในรอบ 2 ปี ปัจจัยมาจากต้นทุนในการพัฒนาโครงการที่เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะราคาที่ดินในทำเลที่มีการก่อสร้างโครงข่ายทางด้านคมนาคม

ขณะที่ดัชนีอุปทานในปี 2561 (Supply) มีอัตราการดูดซับอุปทาน (Absorption Rate) สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง สอดคล้องกับความสามารถในการใช้จ่ายของผู้บริโภคที่ดีขึ้น โดยคอนโดมิเนียม มีสัดส่วนอยู่ที่ 89% ของจำนวนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ทั้งหมด ส่วนทาวน์เฮ้าส์ อยู่ที่ 5% และบ้านเดี่ยว 6%  นับว่าเป็นสัญญาณที่ดีในภาพรวมของตลาดซึ่งไม่มีสัญญาณฟองสบู่ และที่น่าสนใจคืออุปทานระดับราคามากกว่า 15 ล้านบาทขึ้นไป มีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่องตลอดทั้งปี สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการมุ่งพัฒนาสินค้าระดับบน

นอกจากนี้ยังพบว่า คอน-โดฯ เป็นที่อยู่อาศัยที่มีการเติบโตทั้งด้านราคาและจำนวนอุปทานมากที่สุด เมื่อเทียบกับบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ ซึ่งศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2561 จะอยู่ที่ประมาณ 186,500 หน่วย เพิ่มขึ้นประมาณ 14.1% จากปีก่อนหน้า

ทำเลรอบนอกมาแรง
เมื่อเจาะดูทำเลที่มีดัชนีราคาที่อยู่อาศัยมีการเติบโตอย่างน่าสนใจในปี 2561 ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่รอบนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringes) คือ เขตจตุจักร เขตสวนหลวง และเขตพญาไท สะท้อนถึงการขยายพื้นที่อยู่อาศัยจากใจกลางเมืองมาสู่พื้นที่รอบนอกมากขึ้น และโซนที่น่าจับตาคือแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ส่วนต่อขยาย ช่วงหัวลำโพง-บางแค ซึ่งจากอานิสงส์ดังกล่าวทำเลเกิดใหม่ในย่านเขตป้อมปราบศัตรูพ่าย มีราคาพุ่งสูงกว่าปีที่ผ่านมากว่า 36% และเขตบางแค สูงขึ้น 17%

ด้านทำเลที่อุปทานที่มีการเติบโตสูงสุด ในส่วนของคอนโดฯ​ ยังคงเป็นเขตวัฒนา โดยมีสัดส่วน 23% ของอุปทานคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ โดยมีจำนวนเพิ่มขึ้นทุกกลุ่มราคา ซึ่งมากที่สุดสนนราคา 5-10 ล้านบาท ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์ คือเขตลาดพร้าว ซึ่งมีสัดส่วน 7.8% ของอุปทานทาวน์เฮ้าส์ทั้งหมดในกรุงเทพฯ เฉพาะที่แขวงลาดพร้าว บริเวณแนว ถ.นาคนิวาส และลาดพร้าววังหิน สูงถึง 80.37% ของอุปทานทาวน์เฮ้าส์ทั้งหมดในเขตลาดพร้าว เนื่องจากใกล้แนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง ประกอบกับผังเมืองถูกปรับจากเดิมเขตพื้นที่สีเหลืองเป็นเขตพื้นที่สีส้ม ทำให้เหมาะแก่การพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น และราคายังไม่สูงมากนัก โดยสัดส่วนทาวน์เฮ้าส์ราคา 1.5-5 ล้านบาท และ 5-10 ล้านบาท เป็นสินค้าหลัก และบ้านเดี่ยวคือเขตประเวศ ที่มีสัดส่วน 8.7% ของอุปทานบ้านเดี่ยวในกรุงเทพฯ จากการพัฒนาโครงข่ายทางด้านคมนาคมทั้งรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง และ ถ.กาญจนาภิเษก ประกอบกับเป็นผังเมืองเขตพื้นที่สีเหลือง ซึ่งเหมาะกับการพัฒนาโครงการแนวราบ

แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ปี 62
ขณะเดียวกันจากรายงานแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ประจำปี 2562 (DDproperty Property Market Outlook 2019) มีการคาดการณ์ว่าในช่วงไตรมาส 1 ของปี 2562 ตลาดอสังหาฯ​ จะมีความคึกคักต่อเนื่องจากช่วงปลายปี 2561 ที่เร่งโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก ก่อนจะปรับตัวเพื่อรับมาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ประกาศใช้เพื่อยกระดับมาตรฐานการพิจารณาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน รวมทั้งเป็นมาตรการเชิงป้องกันเพื่อดูแลความเสี่ยงเชิงระบบ ลดภาวะหนี้เสียภาคอสังหาฯ และสัญญาณการเก็งกำไรที่มีแนวโน้มสูงขึ้น โดยจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไป ทำให้จะส่งผลกระทบกับผู้ที่ผ่อนที่อยู่อาศัยพร้อมกัน 2 หลังขึ้นไป รวมไปถึงผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10-30% และหลังจากช่วงไตรมาส 2 ปี 2562 ตลาดอาจจะเริ่มชะลอตัว

ในส่วนของผู้ประกอบการจะยังคงพัฒนาโครงการในตลาดระดับไฮเอนด์ไปจนถึงลักชัวรี่  ซึ่งแม้ว่าจะเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่จะได้รับผลกระทบจากมาตรการของ ธปท. แต่ยังเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อ ส่วนตลาดอสังหาฯ ระดับล่าง (ต่ำกว่า 3 ล้านบาท) คาดว่าจะยังคงเติบโตอย่างช้าๆ เนื่องจากเป็น กลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว รวมไปถึงภาวะหนี้ครัวเรือนที่แม้จะเริ่มปรับตัวดีขึ้น แต่ก็ยังคงอยู่ในระดับสูง ทั้งนี้ ผู้ประกอบการจะระมัดระวังในการเลือกทำเลเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ๆ มากขึ้น โดยจะให้ให้ความสำคัญกับพื้นที่ที่มีอุปสงค์สูง รวมทั้งหันมาพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น เนื่องจากผู้ซื้อเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์มากกว่าซื้อเพื่อเก็งกำไร ภายใต้นโยบายของธนาคารหรือสถาบันการเงินที่มีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น

ในปี 2562 อุปทานใหม่ที่เข้าสู่ตลาดจะยังคงแข่งขันกันด้วยนวัตกรรม ส่วนรูปแบบโครงการจะเห็นภาพการพัฒนาโครงการสำหรับผู้สูงอายุมากขึ้น ตอบรับการเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ และโครงการรูปแบบมิกซ์ยูส (Mixed-use) โดยเฉพาะพื้นที่ใจกลางเมือง เนื่องจากราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น และเป็นการสร้างรายได้ที่มั่นคงในระยะยาวให้กับผู้ประกอบการ รวมถึงการร่วมมือกันพัฒนาโครงการในแบบ Joint Venture ที่นำจุดเด่นของแต่ละบริษัทมาช่วยเพิ่มศักยภาพให้กับโครงการ และเป็นการลดความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจ นอกจากนี้โครงการพัฒนาโครงข่ายคมนาคม ทั้งสถานีกลางบางซื่อ รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายต่างๆ และมอเตอร์เวย์ ทำให้การเดินทางออกสู่ชานเมืองและต่างจังหวัดสะดวกขึ้น เป็นปัจจัยเสริมที่จะทำให้อุปสงค์และอุปทานกระจายออกไปยังพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ ขณะที่ทำเลศักยภาพใหม่อย่างโซนนอกเขต CBDs อาทิ ห้วยขวาง ราชเทวี และจตุจักร รวมทั้งทำเลชานเมืองอย่าง บางซื่อ และประเวศ ถือเป็นทำเลที่น่าสนใจ แต่สิ่งที่น่าจับตาคือ การเลือกตั้งทั่วไปที่มีกำหนดจะจัดขึ้นในช่วงต้นปี 2562 อาจจะส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ ของประเทศชะลอตัว เนื่องจากต้องรอดูความชัดเจนด้านนโยบายของรัฐบาลชุดใหม่ แต่ทั้งนี้จะเป็นการชะลอตัวในช่วงสั้นๆ

เจาะตลาดคอนโดฯ กรุงเทพฯ
ปี 2561 ยังคงเป็นปีที่มีอุปทานของคอนโดฯ เพิ่มขึ้นในตลาดในจำนวนที่ค่อนข้างสูง จากการสำรวจของ Nexus พบว่ามีคอนโดฯ เกิดขึ้นใหม่ 60,900 หน่วย จาก 138 โครงการ ซึ่งทำให้มีหน่วยสะสมทั้งสิ้น 610,900 หน่วย เพิ่มขึ้น 11% จากปีที่ผ่านมา และมากกว่าอัตราการเฉลี่ยในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา ซึ่งมี 53,000 หน่วย จากกระแสการอยู่อาศัยคอนโดฯ ใกล้รถไฟฟ้าที่มีมาอย่างต่อเนื่อง และที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการมีมากกว่าทำเลกลางเมือง

ขณะเดียวกันอุปทานใหม่ที่เกิดขึ้นในปีที่ผ่านมา 41% ของจำนวนหน่วยทั้งหมดอยู่ในระบบไฮเอนด์ ราคา 6-15 ล้านบาท/หน่วย (110,000-190,000 บาท/ตร.ม.) ตามมาด้วย 27% ระดับกลาง (Mid Market) 2.5-6 ล้านบาท/หน่วย (75,000-110,000  บาท/ตร.ม.) และ 21% ตลาดซิตี้คอนโด ต่ำกว่า 2.5 ล้านบาท/หน่วย (ต่ำกว่า 75,000 บาท/ตร.ม.) ที่เป็นประชากรกลุ่มใหญ่ของกรุงเทพฯ มากขึ้นเพื่อจะได้ตอบสนองกับความต้องการอยู่อาศัยจริง ซึ่งอาจดูไม่สอดคล้องกับรายได้และฐานเงินเดือนของคนกรุงเทพฯ มากนัก โดยจากปัจจัยที่ดินที่ราคาปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการได้มุ่งพัฒนาสินค้าในระดับราคาที่สูงขึ้น

ด้านยอดขายคอนโดฯ รวมทั้งสิ้นจำนวน 52,000 หน่วย แบ่งเป็นห้องชุดเปิดใหม่ 31,800 หน่วย คิดเป็น 52% และห้องชุดที่เปิดขายก่อนปี 2561 มียอดขายเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 20,300 หน่วย ซึ่งทำให้อัตราขายรวมในตลาดอยู่ที่ 90% และยังคงมีห้องชุดเหลือขายในตลาดอยู่อีก 62,700 หน่วย

โดยที่ปี 2561 ราคาขายคอนโดฯ เฉลี่ยปรับตัวสูงขึ้น 7.6% จากราคา 130,600 บาท/ตร.ม. เป็น 140,600 บาท/ตร.ม. โดยโซนใจกลางเมืองปรับตัวเพิ่มสูงสุดอยู่ที่ 10% ราคา 231,000 บาท/ตร.ม. ส่วนโซนรอบใจกลางเมือง เพิ่มขึ้น 7% ราคา 113,200 เพิ่ม ขณะที่โซนรอบนอก ปรับเพิ่มเพียง 1% เป็น 73,500 บาท/ตร.ม. สำหรับแนวโน้มราคาเริ่มมีการปรับตัวขึ้นในอัตราที่ลดลง จากการที่ผู้ประกอบการเริ่มเห็นแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงมากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เช่นในปี 2561 ทำเลหลังสวน-ปทุมวัน ปรับขึ้นเพียง 3% หรือธนบุรี-เพชรเกษม ที่มีขอบเขตค่อนข้างกว้างมากก็เพิ่มเพียง 1% แต่ไม่ได้หมายความว่าราคาสินค้าคุณภาพดีขึ้นที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคได้นั้นจะไม่มีโอกาสขยับตัวสูงขึ้น

เทรนด์การพัฒนาคอนโดฯ ใน 3 ปี  
สำหรับแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2562 คาดการณ์ว่าอุปทานใหม่น่าจะเพิ่มขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกับตัวเลขเฉลี่ย 5 ปีที่ผ่านมาที่ประมาณ 53,000 หน่วย ในขณะที่ความต้องการยังคงอยู่ที่ 50,000-55,000 หน่วย จากตัวเลขประมาณการดังกล่าว อัตราการขายรวมและห้องเหลือในตลาดก็น่าจะอยู่ในปริมาณใกล้เคียงกับตัวเลขปีนี้

ทั้งนี้ยังได้วิเคราะห์ถึงการปรับตัวของราคาคอนโดฯ ในช่วง 1-3 ปีข้างหน้านั้น โดยคาดว่าราคาจะปรับตัวสูงขึ้นในอัตราที่ลดลง ปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ยอยู่ในระดับ 6-7% ต่อปี เนื่องจากราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นน่าจะไม่สามารถขึ้นได้ในอัตราที่มากเหมือนเมื่อหลายปีก่อน ดังนั้น ผู้ประกอบการเองก็น่าจะพัฒนาโครงการในราคาที่ไม่ต้องปรับตัวสูงขึ้นมากนัก

ในส่วนของทำเลการพัฒนาโครงการในย่านพร้อมพงษ์ ทองหล่อ เอกมัย ยังคงเป็นทำเลยอดนิยมสำหรับผู้ประกอบการ ที่มองหาที่ดินเพื่อเข้ามาพัฒนาโครงการ ในขณะที่ทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยาและฝั่งธนบุรี ที่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการในช่วงปีที่ผ่านมา ทำให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับรถไฟฟ้าสายสีทองที่กำลังก่อสร้าง ขณะเดียวกันคอนโดฯ ใหม่ราคาจะสูงขึ้น อย่างทำเลย่านติวานนท์ในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า ราคาคอนโดฯ ที่สร้างเสร็จจะน่าสนใจ เพราะจับต้องได้มากที่สุดในตลาด

สำหรับรูปแบบของการพัฒนาสินค้าจะปรับให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายย่อยมากขึ้น เช่น คอนโดฯ​ สำหรับคนรักการออกกำลังกาย สำหรับผู้สูงอายุ หรือ คนรักสัตว์ เป็นต้น นอกจากนี้ คอนโดฯ เช่าสิทธิระยะยาวในทำเลที่ดีก็จะมีออกมาในตลาดเพิ่มขึ้น รวมถึงโครงการ Mixed Used ที่ผสมผสานคอนโดฯ เข้ากับพื้นที่เชิงพาณิชย์ ที่จะเปิดตัวมากขึ้นเช่นกัน ซึ่งน่าจะตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบาย

นอกจากนี้นโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยจะส่งผลต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดฯ โดยบ้านอาจจะมีการขายระหว่างก่อสร้างมากขึ้นเพื่อให้ผู้ซื้อได้ผ่อนชำระเงินดาวน์บางส่วนก่อน คอนโดฯ​ อาจจะมีการเน้นขายช่วงพรีเซลส์มากขึ้น ซึ่งทำให้มีระยะเวลาการผ่อนยาวขึ้น และเศรษฐกิจและการเมืองที่กำลังจะมีการเปลี่ยนแปลงจากการเลือกตั้งก็น่าจะมีผลต่อทิศทางของตลาดเช่นกัน
__________
คุณกมลภัทร แสวงกิจ  - ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย DDproperty.com
“ที่ผ่านมาจะเห็นว่าโครงการที่อยู่อาศัยหลายแห่งมีการพัฒนาคอนเซ็ปต์สู่การเป็น Smart Home โดยประยุกต์ใช้เทคโนโลยีที่ทันสมัยเข้ามาใช้ในระบบต่างๆ ภายในบ้าน ไม่ว่าจะระบบไฟฟ้า ระบบพลังงาน หรือระบบควบคุมอุณหภูมิ ซึ่งให้ความสะดวกสบายกับผู้อยู่อาศัยเป็นอย่างมาก ด้วยเทรนด์ที่เปลี่ยนไป ทำให้ปัจจัยที่ผู้ซื้อบ้านในยุค 4.0 ใช้ในการพิจารณาซื้อ ไม่ได้จำกัดอยู่แค่เรื่องการออกแบบ และสิ่งอำนวยความสะดวกแบบเดิมๆ แต่มองหาความแตกต่างที่ช่วยยกระดับการอยู่อาศัยให้ดีขึ้น โดยมองการณ์ไกลถึงอนาคตว่าบ้านจะต้องเป็นมากกว่าแหล่งพักพิง แต่เป็นสถานที่ที่ทำให้ชีวิตเติบโต พร้อมก้าวไปข้างหน้าได้อย่างทันโลกและสมบูรณ์แบบในทุกมิติ”

[English]
Bangkok’s Property Outlook Still Fine in 2019
In 2018, the property sector had registered continued growth and the DDproperty Property Market Outlook 2019 suggested the price index of residential properties in Bangkok would increase around 6.0% from a year ago and 21.0% from two years earlier, mainly due to higher development cost.

Last year, the absorption rate had constantly risen on the supply side – reflecting an improvement in consumers spending.  The report also indicated that supply of properties priced more than 15 million baht have been increasing too – a situation that showed property developers have been targeting bigger spenders.

And it was found that property prices have been going up significantly in areas called “city fringes” – such as Chatuchak, Suan Luang and Phyathai – in line with the urbanization of city, especially where the new Blue Line electric train reaches.

Breakdown data also showed supply of condominiums grew the most in Wattana district and accounted for 23.0% of condominium units in Bangkok.  Meanwhile, supply of townhouses in Lat Phrao district, which represented 7.8% of the total supply in Bangkok, saw the highest growth, largely because of the upcoming Yellow Line electric rail and the recent adjustment of the city planning to accommodate the development of houses.

For 2019, the DDproperty Property Market Outlook 2019 said that the property business would carry on the robust momentum during the first quarter of the year before things may slow down slightly due to the Bank of Thailand’s new regulations on mortgage approval.

In addition, it is projected that condominium supply growth in 2019 should be at the same rate seen over the past five years, or around 53,000 units.

Latest Posts

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked with *

Cancel reply

1 Comments

  • peter
    23 August 2019 03:39:50

    คุณต้องการสินเชื่อส่วนบุคคลหรือสินเชื่อธุรกิจด่วนหรือไม่? ตอนนี้เราเสนอสินเชื่อ 3% ที่ใช้ในขณะนี้ herofinancein@gmail.com, whatsapp +917338386140

    REPLY