ที่ดินเปล่าแนวรถไฟฟ้าราคาพุ่ง! สายสีน้ำเงิน(บางแค-พุทธมณฑล)แรงสุด

โครงการเมกะโปรเจกต์ ไม่ว่าจะเป็นการตัดถนน การก่อสร้างทางด่วน มอเตอร์เวย์ รถไฟฟ้า หรือแม้แต่การเปิดให้เอกชนเข้ามารับสัมปทานในการพัฒนาโครงการในที่ดินของรัฐ ล้วนแต่มีผลต่อการจ้างงาน การพัฒนาเมือง การยกระดับการเดินทางและคุณภาพชีวิต รวมไปจนถึงส่งผลต่อการปรับราคาของที่ดินในแนวเส้นทางที่โครงการพาดผ่านด้วย

สำรวจราคาที่ดิน 6 จังหวัด 
โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้ทำการติดตามการเปลี่ยน แปลงของราคาที่ดินเปล่า ก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 6 จังหวัด ประกอบด้วย กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และ นครปฐม โดยกำหนดให้ปี 2555 เป็นปีฐาน และจัดทำดัชนีเป็นรายไตรมาส โดยใช้ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเปล่าไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง ขนาดที่ดินตั้งแต่ 200 ตารางวาขึ้นไปของกรมที่ดิน และใช้ข้อมูลเฉพาะการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่มีผู้โอนหรือผู้รับโอนที่เป็นนิติบุคคลเท่านั้น เนื่องจากส่วนใหญ่จะเป็นราคาซื้อขายจริง ที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องบันทึกค่าใช้จ่าย หรือรายได้ให้ถูกต้องเพื่อคำนวณภาษีและค่าใช้จ่ายในแต่ละปี รวมถึงปัจจัยด้านทำเลที่ตั้งของที่ดิน แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน และเส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนผ่าน มาพิจารณาร่วมด้วย

ปรากฏว่า ไตรมาส 1 ปี 2562 ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 229.7 จุด ปรับเพิ่มขึ้น 2.9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 223.2 จุด และปรับเพิ่มขึ้น 21.5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 189.0 จุด โดยราคาที่ดินตามทำเลที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคามากที่สุดคือ ทำเลจังหวัดนครปฐม และราคาที่ดินตามแนวเส้นทางการก่อสร้างรถไฟฟ้าที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคามากที่สุด ได้แก่ แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑล สาย 4) เพิ่มขึ้น 46.6% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (ดูอินโฟกราฟิกประกอบ 1)

นครปฐมราคาที่ดินเปล่าพุ่งสูงสุด
สำหรับ 5 อันดับทำเลที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดในไตรมาส 1 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ได้แก่ 1. ทำเลจังหวัดนครปฐม มีอัตราการเปลี่่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุด คือ 67.4% ราคาที่ดินปรับเพิ่มสูงขึ้นส่วนใหญ่อยู่ในบริเวณอำเภอสามพราน และอำเภอเมืองนครปฐม เนื่องจากมีแผนที่จะขยายเส้นทางของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน จากบางแคไปถึงพุทธมณฑลสาย 4 ส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณนี้เพิ่มขึ้น 2. ทำเลจังหวัดสมุทรสาคร มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้น 52.1% ราคาที่ดินปรับเพิ่มสูงขึ้นส่วนใหญ่อยู่ในบริเวณอำเภอเมืองและอำเภอกระทุ่มแบน เนื่องจากจะมีการก่อสร้างทางหลวงพิเศษ หรือมอเตอร์เวย์ สายกรุงเทพ-วังมะนาว เชื่อมต่อจากทางพิเศษช่วงพระราม 2 ส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณนี้เพิ่มขึ้น 3. ทำเลเขตตลิ่งชัน-บางแค-ภาษีเจริญ-หนองแขม-ทวีวัฒนา มีการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้น 46.6%  4. ทำเลเขตบางเขน-สายไหม-ดอนเมือง-หลักสี่ มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้น 44% และ 5. ทำเลเขตราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้น 34.8%

จากทำเล 5 อันดับข้างต้น สะท้อนให้เห็นว่าแนวโน้มของความต้องการที่ดินเพื่อการพัฒนาขยายตัวไปในจังหวัดปริมณฑล และชานเมืองมากขึ้น ซึ่งเป็นทำเลที่ยังมีฐานราคาที่ต่ำ ทำให้มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มสูงขึ้นกว่าบริเวณใจกลางเมืองเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (ดูอินโฟกราฟิกประกอบ 2)

ที่ดินเปล่าแนวรถไฟฟ้าขยับรอโครงการใหม่
หากพิจารณาแยกตามทำเลเฉพาะที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่าน จะพบว่า 5 อันดับแรกที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ได้แก่ 1.เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ส่วนต่อขยายช่วงบางแค-พุทธมณฑลสาย 4 มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้น 46.6% 2. เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน ช่วงตลิ่งชัน-ศาลายา มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้น 43.8% 3. เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว ส่วนต่อขยายช่วงคูคต-ลำลูกกา มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้น 38.7% 4. เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ ซึ่งได้เปิดให้บริการมาตั้งแต่วันที่ 6 ธันวาคม 2561 มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้น 31.2% ส่วนเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวช่วงสมุทรปราการ-บางปู ซึ่งเป็นส่วนต่อขยายจากสายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) แม้ว่าขณะนี้ยังไม่เริ่มก่อสร้าง แต่ราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาก็มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้น 31.2% เช่นเดียวกับราคาที่ดินช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ ที่เปิดให้บริการแล้ว และ  5. เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเทา ช่วงวัชรพล-พระราม 9-ท่าพระ มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้น 29.1% (ดูอินโฟกราฟิกประกอบ 3)

จะเห็นได้ว่าเมื่อมีการกำหนดแผนการพัฒนาโครงการด้านโครงสร้างพื้นฐานจากภาครัฐ แม้จะเป็นเพียงแค่แผนงานที่ยังไม่ได้มีการกำหนดเวลาในการประกวดราคาหรือก่อสร้างโครงการออกมาอย่างชัดเจน แต่แผนงานจากภาครัฐก็จะได้รับความสนใจเป็นอย่างมาก เนื่องจากจะก่อให้เกิดการเปิดหน้าดินใหม่ เพิ่มพื้นที่ในการพัฒนาโครงการต่างๆ ได้อีกมาก นับเป็นการสร้างโอกาสด้านการลงทุนพัฒนาของภาคเอกชน ขณะเดียวกันก็เป็นโอกาสที่ดีต่อการพัฒนาเมือง ยกระดับการเดินทางและคุณภาพชีวิตของประชาชน แต่อย่างไรก็ตามต้องพึงระวังไม่ให้การพัฒนาเอื้อประโยชน์ต่อนักลงทุน แต่กลับปิดกั้นโอกาสของเจ้าของที่ดินที่ต้องถูกเวนคืนจากภาครัฐ ดังนั้นภาครัฐจะต้องใช้เครื่องมือในการได้มาของที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการให้เหมาะสมเกิดประโยชน์อย่างเท่าเทียมด้วย
____________________
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ – ผู้ตรวจการธนาคารและรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์  
“ไตรมาส 1 ปี 2562 ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 229.7 จุด ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.9 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 223.2 จุด และปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 21.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 189.0 จุด ทั้งนี้ราคาที่ดินตามทำเลที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคามากที่สุดคือ ทำเลจังหวัดนครปฐม เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.4 และราคาที่ดินตามแนวเส้นทางการก่อสร้างรถไฟ้าที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคามากที่สุด ได้แก่ แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงบางแค-พุทธมณฑล สาย 4 เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.6 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน”