Friday, November 27, 2020
More

    ตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ จะเปลี่ยนแปลงไปภายในปี 2565

    พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพมหานคร ณ สิ้นไตรมาส 1 ปี 2562 อยู่ที่ 8.95 ล้าน ตร.ม. โดยเพิ่มขึ้น 1.9% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน โดยปัจจุบันมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จใหม่ทั้งสิ้น 3 แห่ง ได้แก่ ทรู ดิจิทัล พาร์ค, เอ็มเอส สยาม ทาวเวอร์ และลาดพร้าว ฮิลล์ โดยมีพื้นที่รวมประมาน 78,000 ตร.ม.

    ส่วนอัตราพื้นที่ว่างโดยรวมเพิ่มขึ้นจาก 6.6% ในไตรมาสก่อนหน้า เป็น 7.5% ในไตรมาส 1 ปี 2562 ส่วนปริมาณการใช้พื้นที่สุทธิโดยรวม อยู่ที่ 41,000 ตร.ม. ลดลง 36.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันในปีที่แล้ว


    ขณะเดียวกันปริมาณพื้นที่สำนักงานในอนาคตมีการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงไตรมาส 1 ปี 2562 โดยมีกว่า 6 โครงการที่การก่อสร้างเริ่มขึ้น ทำให้พื้นที่สำนักงานใหม่ที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้างมีทั้งสิ้นประมาณ 1 ล้าน ตร.ม. เพิ่มขึ้นจาก 8.7 แสน ตร.ม. ในไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งพื้นที่ใหม่เหล่านี้คาดว่าจะแล้วเสร็จระหว่างไตรมาส 2 ปี 2562 ถึงสิ้นปี 2565

    ประมาณ 60% ของพื้นที่สำนักงานทั้งหมดที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างในกรุงเทพฯ จะเป็นพื้นที่สำนักงานให้เช่าระดับเกรดเอ ในย่านใจกลางธุรกิจ (ซีบีดี) ได้แก่ มิตรทาวน์ ออฟฟิศ ทาวเวอร์, เดอะ ปาร์ค (เฟส 1) อาคารวานิสสา, ดิ ยูนิคอร์น โอ-เนส ทาวเวอร์, ดิ เอ็มสเฟียร์, วัน ซิตี้ เซ็นเตอร์ และเฟสแรกของโครงการวัน แบงค็อก

    ในขณะเดียวกัน มีพื้นที่สำนักงานราว 1.2 ล้าน ตร.ม. ยังคงอยู่ในขั้นตอนการวางแผน แต่ผู้พัฒนาได้ครอบครองที่ดินไว้สำหรับการพัฒนาเรียบร้อยแล้ว โดยซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่าจะมีการเริ่มต้นการก่อสร้างมากขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้ปริมาณพื้นที่สำนักงานในอนาคตหลังปี 2564 ที่คาดการณ์ไว้นั้นเพิ่มมากขึ้นไปอีก


    แม้ว่าจะมีพื้นที่ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างจำนวนมาก แต่พื้นที่ส่วนใหญ่จะแล้วเสร็จหลังจากปี 2564 ซึ่งหมายความว่าตัวเลือกสำหรับผู้เช่าพื้นที่สำนักงานจะยังคงมีจำกัดในระหว่างปี 2562-2563 โดยมิตรทาวน์ ออฟฟิศ ทาวเวอร์ และเดอะ ปาร์ค (เฟส 1) จะเป็นอาคารสำนักงานระดับเกรดเอเพียงสองแห่งในย่านใจกลางธุรกิจของกรุงเทพฯ ที่จะแล้วเสร็จในปี 2562 และ 2563 ตามลำดับ ผู้เช่าที่ต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานในช่วงเวลานี้จะต้องวางแผนล่วงหน้าเพราะมีตัวเลือกที่จำกัด

    ภายในปี 2565 คาดว่าปริมาณพื้นที่สำนักงานจะอยู่ที่ประมาณ 10 ล้าน ตร.ม. ซึ่งตลาดสำนักงานโดยรวมมีแนวโน้มที่จะเปลี่ยนแปลง โดยปริมาณพื้นที่สำนักงานใหม่ที่จะแล้วเสร็จในช่วงเวลาดังกล่าวจะมีมากกว่าปริมาณความต้องการที่ซีบีอาร์อีคาดการณ์ไว้ ในขณะเดียวกันคาดว่าอัตราพื้นที่ว่างในอาคารเก่าจะเพิ่มมากขึ้น ซึ่งทำให้เจ้าของอาคารอาจเสนอค่าเช่าในระดับที่น่าสนใจ และอาจเลือกที่จะปรับปรุงคุณภาพของพื้นที่เพื่อรักษาผู้เช่าหรือดึงดูดผู้เช่ารายใหม่

    นอกจากนี้ในอนาคตเชื่อว่าผู้เช่าจำนวนมากจะเปลี่ยนรูปแบบพื้นที่ทำงานเป็น Agile Workplace (พื้นที่ทำงานที่มีความคล่องตัว) ซึ่งผู้เช่าจะใช้พื้นที่ที่น้อยลง แต่จ่ายค่าเช่าต่อตารางเมตรมากขึ้น เนื่องจากต้องการอาคารสำนักงานที่มีคุณภาพดี คำถามสำคัญคือ จะมีบริษัทกี่แห่งที่ยินดีจ่ายค่าเช่าที่สูงขึ้นอย่างมาก เพื่อให้ได้สถานที่ทำงานที่มีคุณภาพดีที่สุด ซึ่งจะขึ้นอยู่กับความแตกต่างระหว่างค่าเช่าอาคารสำนักงานใหม่ระดับเกรดเอ กับอาคารที่มีสภาพเก่ากว่า ไม่ว่าจะเป็นระดับเกรดเอและบี  หากจำนวนเงินที่ต้องจ่ายเพิ่มขึ้นสำหรับอาคารที่มีคุณภาพดีที่สุดนั้นสูงกว่าอาคารเก่าอย่างชัดเจน การได้รับการอนุมัติงบประมาณสำหรับค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นอาจจะเป็นเรื่องยาก