จากที่ปัจจุบัน กรุงเทพมหานคร มีโครงสร้างของเมืองที่เปลี่ยนแปลงไป โดยเฉพาะการขยายตัวของพื้นที่เมืองเข้าไปสู่พื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมมากขึ้น จนส่งผลให้พื้นที่เกษตรกรรมลดลง ขณะที่ในหลายพื้นที่กำลังประสบปัญหาประชากรหนาแน่นเกินกว่ามาตรฐานที่ผังเมืองรวมกำหนด รวมถึงมีโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ทั้งจากภาครัฐและเอกชนเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง จึงจำเป็นต้องปรับปรุงผังเมืองใหม่ เพื่อให้กรุงเทพฯ มีผังเมืองรวมที่สอดคล้องกับสภาพข้อเท็จจริง และมีประสิทธิภาพในการพัฒนามากยิ่งขึ้น
คาดประกาศใช้ผังเมือง กทม. ใหม่ ปี 2562
โดยนายศักดิ์ชัย บุญมา ผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร (กทม.) กล่าวถึงความคืบหน้าในการจัดทำแผนแม่บทโครงการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ในเวทีเสวนาเรื่อง “กรุงเทพจตุรทิศ : ผ่า! ผังเมืองใหม่ … พลิกโฉมกรุงเทพฯ สู่มหานครโลก” จัดโดย บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด ผู้ให้บริการเว็บไซต์ข้อมูลข่าวสารด้านอสังหาริมทรัพย์และการลงทุนว่า ขณะนี้สำนักผังเมือง กทม. อยู่ระหว่างจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ซึ่งคาดว่าจะประกาศใช้ได้ช่วงปลายปี 2562
สำหรับร่างผังเมืองฉบับใหม่นี้จัดทำโดย มีแนวคิดในการพัฒนาเมืองกรุงเทพมหานครให้เป็นเมืองกระชับ (Compact City) คือ กำหนดจุดศูนย์กลางเมืองให้อยู่ในเขตเมืองชั้นใน แล้วกระจายความเจริญไปรอบนอก เกาะตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ขณะเดียวกันก็พิจารณาควบคู่ว่าจะทำอย่างไรให้การพัฒนาเมืองไม่กระจุกตัวอยู่เฉพาะตามแนวถนน แต่ต้องมีการพัฒนาอย่างครอบคลุมทุกพื้นที่
ปรับระดับการใช้ประโยชน์ที่ดิน
ในร่างผังเมืองฉบับใหม่ มีการปรับสาระสำคัญในหลายประเด็น เพื่อให้สอดคล้องกับสภาวะปัจจุบัน โดยมีการปรับระดับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อส่งเสริมการพัฒนาเมืองให้มีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น ซึ่งพื้นที่ที่มีการปรับเปลี่ยนมากที่สุด คือ พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย หรือพื้นที่สีเหลือง และพื้นที่เกษตรกรรม หรือพื้นที่สีเขียว จะมีการปรับการใช้ประโยชน์ เพิ่มขึ้นเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (สีส้ม) หรือพื้นที่หนาแน่นมาก (สีน้ำตาล)
พื้นที่ที่จะมีการปรับเปลี่ยนอย่างเห็นได้ชัด และเป็นไปในทิศทางที่ดีขึ้นมาก เช่น พื้นที่ย่านฝั่งธนบุรี ที่ปรับจากพื้นที่เกษตร พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เช่น บริเวณตลิ่งชัน ที่ผังเมืองปัจจุบันกำหนดเป็นพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม หรือพื้นที่เขียวลาย จะเปลี่ยนเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย-ปานกลาง ต่อเชื่อมกับจังหวัดนนทบุรี และพื้นที่พาณิชยกรรม หรือพื้นที่สีแดง เพื่อส่งเสริมให้เป็นศูนย์ชุมชนชานเมืองฝั่งตะวันตก
เพิ่มการใช้ประโยชน์ FAR ลดต้นทุนที่อยู่อาศัย
รวมถึงมีมาตรการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio : FAR) ของการใช้ประโยชน์ที่ดินในแต่ละพื้นที่ด้วย ซึ่งแนวคิดของการเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินให้มากขึ้นก็เพื่อจะช่วยทำให้ราคาที่อยู่อาศัยถูกลง จากการที่สามารถพัฒนาได้มากขึ้นเป็นการเพิ่มโอกาสให้กับคนชั้นกลางสามารถมีที่อยู่อาศัยที่อยู่ใกล้เมืองได้มากขึ้น นอกจากนั้นยังเพิ่ม FAR โบนัส โดยกำหนดเงื่อนไขใหม่ๆ เพื่อจะได้สิทธิในการพัฒนาเพิ่มมากขึ้น
บูมทำเลแนวรถไฟฟ้า-จุดตัด
นอกจากนี้ในร่างผังเมืองฉบับใหม่ ยังกำหนดทิศทางการเปลี่ยนแปลงในหลายพื้นที่สำคัญเพื่อให้สอดรับกับโครงการรถไฟฟ้าในแต่ละเส้นทางด้วย เช่น การเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อรองรับการพัฒนารถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อน สายสีเหลือง สายสีน้ำตาล สายสีชมพู บริเวณฝั่งเหนือของ กทม. บริเวณเขตลาดพร้าว บึงกุ่ม จตุจักร วังทองหลาง จากพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากในบางบริเวณ เพื่อส่งเสริมศูนย์ชุมชนชานเมืองฝั่งเหนือตลาดสะพานใหม่
ขณะเดียวกัน ได้เปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อรองรับการพัฒนารถไฟฟ้าสายสีเหลือง บริเวณฝั่งตะวันออกของ กทม. ได้แก่ บริเวณพื้นที่เขตสวนหลวงที่เปลี่ยนจากพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากและเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อรองรับการพัฒนารถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม และสีม่วงบริเวณฝั่งตะวันตกของ กทม. บริเวณเขตราษฎร์บูรณะ เขตจอมทอง และเขตบางขุนเทียน จากพื้นที่เกษตรกรรม เป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย และที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
รวมถึงมีการส่งเสริมการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้า โดยเฉพาะจุดเปลี่ยนถ่ายที่สำคัญ เช่น สยาม บางหว้า ตลิ่งชัน ท่าพระ บางกะปิ โดยการเพิ่มระยะส่งเสริมการพัฒนารอบสถานีรถไฟฟ้าจาก 500 เมตร เป็น 800 เมตร และ 1,000 เมตร นอกจากนี้ ยังมีการกำหนดศูนย์กลางคมนาคมบางซื่อ การส่งเสริมย่านพระราม 9 การส่งเสริมพื้นที่พาณิชยกรรมพิเศษด้านนวัตกรรมสร้างสรรค์ บริเวณเจริญกรุง การส่งเสริมศูนย์ชุมชนชานเมือง 8 แห่ง ด้วย
นอกจากนั้น ยังมีหลักการและแนวคิดเบื้องต้นของ (ร่าง) ผังคมนาคมขนส่ง คือ การพัฒนาโครงข่ายถนนสายรอง (ถนนสาย ก และถนนสาย ข ในพื้นที่ปิดล้อมขนาดใหญ่ (Super Block) เช่น โครงการแก้ไขปัญหาการเข้าถึงของพื้นที่ปิดล้อมขนาดใหญ่ บนถนนรามอินทรา-ประดิษฐ์มนูธรรม-ลาดพร้าว-พหลโยธิน และส่งเสริมจุดจอดแล้วจร (Park&Ride)
ลดพื้นที่ฟลัดเวย์ให้พัฒนาได้มากขึ้น
สำหรับพื้นที่รองรับน้ำฝั่งตะวันออกของ กทม. หรือที่เรียกกันว่าพื้นที่ฟลัดเวย์ ซึ่งปัจจุบันเป็นพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม หรือพื้นที่สีเขียวลาย ก็จะปรับเปลี่ยนให้เป็นพื้นที่สีเขียว หรือพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม ประมาณ 2 ใน 3 ของพื้นที่เดิม เนื่องจากปัจจุบันมีระบบระบายน้ำที่ดีขึ้นมากแล้ว
เพิ่มมาตรการผังเมืองใหม่ๆ ในผังเมืองฉบับปรับปรุงใหม่จะเพิ่มมาตรการทางผังเมืองใหม่ๆ เพื่อเป็นเครื่องมือในการพัฒนาเมืองอย่างมีประสิทธิภาพ และสร้างความเป็นธรรมให้แก่ผู้ถือครองที่ดิน ได้แก่ มาตรการสำหรับโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ (Planned Unit Development : PUD) ให้ผู้พัฒนาโครงการขนาดใหญ่สามารถปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินในโครงการที่จะพัฒนาได้ตามเงื่อนไขที่กำหนด มาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (Transfer of Development Right : TDR) ให้สามารถขายสิทธิทางอากาศบนที่ดินให้กับคนอื่นได้
เปิดทางให้เอกชนเสนอแผนร่วมพัฒนาเมืองได้
นายศักดิ์ชัย กล่าวอีกว่า สาระสำคัญอีกประการ ของผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ คือ จะดึงเอกชนเข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนาเมืองมากขึ้น ลดภาระการลงทุนและดูแลรักษาของ กทม. ซึ่งแต่ละปีลงทุนสาธารณูปโภคสาธารณะปีละเป็นหมื่นล้านบาท การดึงเอกชนเข้ามาร่วมพัฒนาสาธารณูปโภคบางส่วนได้ จะช่วยให้การพัฒนาเมืองเดินหน้าด้วยดี โดยเอกชนสามารถรวมกลุ่มกันวางแผนพัฒนาพื้นที่ของตัวเองเสนอต่อ กทม. ได้ และจะมีการตั้งกรรมการร่วมกันเพื่อดูแล บริหารจัดการในพื้นที่ ซึ่งถือเป็นการพัฒนาเมืองอีกรูปแบบหนึ่งที่น่าสนใจ เป็นลักษณะเดียวกับย่านราชประสงค์ ที่ผู้ประกอบการร่วมมือกันลงทุนสร้างทางเดินเชื่อมอาคาร ใต้เส้นทางรถไฟฟ้า จนกลายเป็นบริการสาธารณะที่ดีของชุมชน เป็นตัวอย่างที่เห็นได้ชัด โดยล่าสุดมีกลุ่มเอกชนรวมตัวกันเสนอแผนพัฒนาสาธารณูปโภคในพื้นที่ เช่นเดียวกับย่านราชประสงค์เข้ามาหลายราย มีที่ย่านสีลม นำโดยเจ้าของอาคารธนิยะพลาซ่า ย่านถนนพระราม 4 นำโดยจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และย่านบางกะปิ นำโดยสถาบันบัณฑิตพัฒนบริหารศาสตร์ (นิด้า)
เอกชนขอผ่อนปรนข้อจำกัดเขตทาง
ด้านนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมชุดไทยและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท – พรีเมียม บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า นับจากนี้ไปอีก 5-7 ปี โฉมหน้ากรุงเทพฯ จะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง เป็นผลจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ประเภทมิกซ์ยูส ซึ่งมีแผนที่จะพัฒนาถึง 33 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 1.1 ล้านล้านบาท โดยทำเลที่จะเห็นการเปลี่ยนแปลงชัดเจนที่สุดคือย่านถนนพระราม 4 – ถนนสุขุมวิท เพราะมีโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้นเป็นจำนวนมากทั้งที่อยู่ระหว่างการพัฒนา และเริ่มประกาศแผนลงทุน ซึ่งจะทำให้การใช้พื้นที่และหน้าตาของเมืองเปลี่ยนไปอย่างเห็นได้ชัด
อย่างไรก็ตาม พื้นที่กิจกรรมหลักของเมือง จะยังคงกระจุกตัวอยู่ในย่านใจกลางธุรกิจ (CBD : Central Business District) ซึ่งในร่างผังเมืองใหม่ที่ระบุไว้ว่าให้ทำเลใจกลางเมือง มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ FAR (Floor Area Ratio) ในอัตราสูงและยังมีโบนัสการพัฒนาให้อีก 20% สิ่งที่จะเกิดขึ้นตามมาคือ ราคาที่ดินจะแพงขึ้น จากปัจจุบันราคาสูงสุดอยู่ที่ 3 ล้านบาท/ตารางวา ทำเลพื้นที่ CBD ในซอยราคาที่ดินไม่ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท/ตารางวา หากนำมาพัฒนาต้องเป็นคอนโดฯ ที่ขายในราคาไม่ต่ำกว่า 2.5 แสนบาท/ตารางเมตร ราคาที่เพิ่มขึ้นนี้ เป็นตัวกำหนดให้ชุมชนที่อยู่อาศัยของคนชั้นกลางกระจายออกไปรอบนอกมากขึ้น จึงอยากให้ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ ผ่อนปรนเรื่องข้อจำกัดเขตทาง เพื่อให้ที่ดินในเมืองที่อยู่ในซอยย่อย สามารถนำมาสร้างที่อยู่อาศัยราคาต่ำลงมา เพื่อรองรับตลาดคนมีรายได้ระดับกลางได้
สำหรับการจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) นี้ นับเป็นการปรับปรุงครั้งใหญ่ที่จะเป็นการพลิกโฉมการพัฒนากรุงเทพฯ ครั้งสำคัญ ซึ่งนอกจากจะต้องการให้เกิดการพัฒนาเมืองแบบไร้รอยต่อ แล้วยังมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินให้สอดรับกับแนวเส้นทางรถไฟฟ้าด้วย แต่จะเป็นจริงได้หรือไม่ จะทำให้การพัฒนาไม่กระจุกตัวอยู่แค่ตามแนวถนนสายหลัก แนวเส้นทางรถไฟฟ้า และจะแก้ปัญหาโครงข่ายคมนาคมขนส่งและระบบการเดินทางที่ไม่เชื่อมโยงกันได้หรือไม่ คงต้องติดตามเมื่อมีการประกาศใช้อย่างเป็นทางการในปีหน้า
__________
คุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต – นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมชุดไทยและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท – พรีเมียม บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน)
“ปัญหาของเมืองในปัจจุบัน คือที่ดินในเมืองหลายแปลงแม้จะอยู่ในเมือง แต่อยู่ลึกเข้าไปในซอย มีความกว้างไม่มาก ติดข้อจำกัดผังเมืองไม่สามารถก่อสร้างได้ จึงอยากให้ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ ผ่อนปรนเรื่องข้อจำกัดเขตทาง เพื่อให้ที่ดินในเมืองที่อยู่ในซอยแยกย่อย สามารถนำมาสร้างที่อยู่อาศัยราคาต่ำลงมาได้ เพื่อรองรับตลาดคนมีรายได้ระดับกลาง โดยคอนโดมิเนียมในเมืองปัจจุบันเปิดขายที่ราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป”
คุณอลิวัสสา พัฒนถาบุตร – กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย จำกัด
“ขณะนี้ราคาที่อยู่อาศัยสูงเกินกว่ากำลังซื้อทุกตลาด เป็นเพราะการพัฒนาที่ทำให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา ราคาอสังหาฯ ปรับเพิ่มขึ้น 45-50% โดย อสังหาฯ ตลาดล่างปรับเพิ่มขึ้นปีละ 8% และอสังหาฯ ตลาดบนปรับเพิ่มขึ้นปีละ 10-12% สิ่งที่จะเกิดในอนาคตคือสินค้าขายได้ช้าขึ้น ขายยากขึ้นเพราะราคาสูงเกินกว่ากำลังซื้อในทุกตลาด ยกเว้นตลาดไฮเอนด์ซึ่งเป็นกลุ่มสินค้าราคาแพงสำหรับเศรษฐี ปัจจุบันอสังหาฯ ในเมืองขายได้ 74% ทำเลรอบกลางขายได้ 69% ในจำนวนนี้พบสต็อกที่อยู่อาศัยในเมือง 7,700 ยูนิตที่ยังขายไม่ได้ และทำเลรอบนอก 33,900 ยูนิต ซึ่งปีหน้าการขายโครงการเหล่านี้จะยิ่งช้าลงไปอีก เพราะระดับราคาสูงเกินกำลังซื้อ”
[English]
Bangkok Expected to Adopt New Town Plan in 2019
The Bangkok Metropolitan Administration (BMA)’s Department of City Planning said that the latest version of the town plan, which is the fourth of its kind, is being reviewed and expected to be ready for adoption in 2019.
The latest version of Bangkok’s town plan focuses on making the Thai capital a “Compact City” with the center geographically in the inner area of Bangkok while more development projects will be implemented throughout other parts of the city.
Under the new town plan, several changes are expected to catch up with the current social settings, with a focus on a more efficient use of land. There will also be the introduction of Floor Area Ratio (FAR) to maximize the use of land, partly to help bring down the prices of houses and residential properties.
In addition, the planning has been aimed to accommodate areas where the electric train system will pass through, for both commercial and residential purposes.
The new town plan will also allow for more development of the floodway in the eastern part of Bangkok, which is currently the agricultural area. Moreover, the private sector will be invited to take part in the development of the city so that the BMA’s investment and maintenance cost will come down as it has been spending tens of billions of baht each year to develop the public utility system.
Mr. Prasert Taedullayasatit, CEO of Pruksa Rea Estate, believes that Bangkok will see a major change over the next 5-7 years as a result of many property development projects although major economic activities will continue to remain within the Central Business District (CBD), where land prices will rise further.
