ภาครัฐดันศูนย์คมนาคมพหลโยธิน สมาร์ทซิตี้แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ

พื้นที่ย่านพหลโยธิน 2,325 ไร่ ที่ดินแปลงใหญ่ของการรถไฟแห่งประเทศไทย นับเป็นทำเลทองในการต่อยอดการพัฒนาสู่การเป็น “ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน” ที่สามารถเชื่อมโยงการเดินทางได้หลากหลายรูปแบบ ทั้งทางถนน ทางราง และอากาศ มีศักยภาพในการเป็นศูนย์กลางมหานครแห่งใหม่ เป็นส่วนหนึ่งในการพลิกโฉมกรุงเทพมหานครสู่การเป็น “มหานครระบบราง” รวมถึงเป็นศูนย์กลางการเดินทางของอาเซียนและเป็นประตูสู่เวทีโลก

จัด 9 โซนพัฒนาศูนย์คมนาคมพหลโยธิน
การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ร่วมกับ องค์การความร่วมมือระหว่างประเทศแห่งญี่ปุ่น (JICA) จัดทำแผนแม่บทการพัฒนาพื้นที่ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน พื้นที่รวม 2,325 ไร่ โดยแบ่งพื้นที่ออกเป็น 9 แปลง ประกอบด้วย แปลง A พื้นที่พัฒนาเป็น Smart Business Complex แปลง B พื้นที่พัฒนาเป็น Asean Commercial and Business Hub แปลง C พื้นที่พัฒนาเป็น MICE Super Arena (Including Exhibition Center) แปลง D พื้นที่พัฒนาเป็น Commercial Area (Chatuchak Market)

แปลง E พื้นที่พัฒนาเป็น Covernment Office แปลง F พื้นที่พัฒนาเป็น Shopping Mall แปลง G พื้นที่พัฒนาเป็น Residential Area แปลง H พื้นที่พัฒนาเป็น Mixed Use (พื้นที่พัฒนาแบบผสมผสาน) และแปลง I พื้นที่พัฒนาเป็น Residential Area โดยกำหนดระยะการพัฒนาไว้รวม 15 ปีแบ่งเป็น 3 ระยะ คือระหว่างปี 2561-2565 ปี 2566-2570 และปี 2571-2575

นำร่องพัฒนาแปลง A สร้างรายได้ 4 พันล้าน 30 ปี 
สำหรับพื้นที่ที่การรถไฟฯ จะเปิดพัฒนาเป็นลำดับแรก คือแปลง A ขนาดพื้นที่ 32 ไร่ เป็นแปลงที่มีศักยภาพในการพัฒนามาก เนื่องจากตั้งอยู่บริเวณทิศใต้ของสถานีกลางบางซื่อ และเป็นแปลงที่อยู่ติดสถานีกลางบางซื่อมากที่สุด คืออยู่ในระยะ 500 เมตร และมีโครงข่ายคมนาคมเชื่อมต่อการเดินทางทั้งรถไฟฟ้า ทางด่วน และถนนที่อยู่โดยรอบ เช่น ถนนกำแพงเพชร ถนนพระราม 6 ถนนเทอดดำริ และคาดว่าจะมีประชาชนมาใช้บริการที่สถานีกลางบางซื่อประมาณ 200,000 คน-เที่ยว/วัน มีทั้งจากระบบรถไฟฟ้า และสำนักงาน โรงแรมที่จะพัฒนาในแปลง A และยังมีสำนักงานฝั่งตรงข้าม คือ SCG ซึ่งมีกำลังซื้ออีก 8,000 คน

พื้นที่แปลง A มีมูลค่าการลงทุนกว่า 11,721 ล้านบาท โดยมีแผนจะพัฒนาเป็นศูนย์กลางธุรกิจครบวงจร มีทั้งอาคารสำนักงาน โรงแรม และศูนย์การค้า ซึ่งจะเปิดให้เอกชนและนักลงทุนที่สนใจร่วมลงทุน (PPP) ในรูปแบบ DBFOT (Design -Build-Finance/Operate-Transfer)” คือ ออกแบบรายละเอียด ก่อสร้าง จัดหาแหล่งเงินลงทุนพร้อมบริหารจัดการโครงการ รวมถึงจัดทำเรื่องผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (EIA) โดยมีระยะเวลาในการก่อสร้าง 4 ปี และเวลาในการรับสัมปทาน 30 ปี รวมเป็น 34 ปี ทั้งนี้คาดว่าการรถไฟฯ จะได้รับผลตอบแทนตลอดอายุสัญญาสัมปทานจากโครงการประมาณ 3,000-4,000 ล้านบาท

ทั้งนี้ คาดว่าจะออกประกาศเชิญชวนเอกชนร่วมลงทุนและเปิดขายเอกสารประกวดราคาในเดือนมกราคม 2562 ยื่นข้อเสนอช่วงเดือน กุมภาพันธ์-สิงหาคม 2562 และลงนามสัญญาในช่วงเดือนสิงหาคม – พฤศจิกายน 2562

ซึ่งจะเปิดให้บริการบางส่วนกลางปี 2564 เพื่อให้สอดรับกับแผนการเปิดให้บริการสถานีกลางบางซื่อที่จะเปิดบริการอย่างเต็มรูปแบบต้นปี 2564 จากนั้นจะเปิดให้บริการเต็มแปลง A ในปี 2566 สอดคล้องกับการเปิดให้บริการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบินและรถไฟความเร็วสูงไทย-จีน เส้นทางกรุงเทพ-นครราชสีมา

ดัน Smart City ในย่านบางซื่อ
นอกจากนั้นศูนย์คมนาคมพหลโยธิน โดยเฉพาะบริเวณบางซื่อ ยังได้รับเลือกให้เป็น 1 ในพื้นที่เป้าหมายในการผลักดันให้เป็นเมืองอัจฉริยะ โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อพัฒนาให้สอดคล้องกับทิศทางการพัฒนาประเทศ ตามแนวทางการขับเคลื่อนประเทศไทย 4.0 และยุทธศาสตร์ชาติ 20 ปี ด้วย

โดย บริษัท ปตท. จำกัด (มหาชน) (ปตท.) ได้ร่วมมือกับจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยออกแบบผังแนวความคิดการพัฒนาเมืองอัจฉริยะสำหรับพื้นที่บางซื่อไว้แล้ว ในเบื้องต้นมีแนวคิดปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้พลังงาน ทั้งในส่วนของน้ำประปา ก๊าซ ไฟฟ้า พลังงานความร้อน ระบบการผลิต พลังงานร่วม (Co-generation) ระบบทำความเย็น และให้มีระบบเทคโนโลยีสำคัญ ประกอบด้วย ระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน (MRT) จุดให้บริการอินเทอร์เน็ตไร้สาย (Wi-Fi) สาธารณะ

จัดขนส่งระบบรองรับคนเดินทาง 
ขณะเดียวกัน สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) ได้จัดทำแผนพัฒนาการเชื่อมต่อระหว่างพื้นที่ศูนย์กลางคมนาคมพหลโยธิน และพื้นที่โดยรอบ เพื่ออำนวยความสะดวกสำหรับการเดินทางโดยรอบพื้นที่ โดยผลการศึกษาได้เสนอรูปแบบการเชื่อมต่อเป็นระบบรถโดยสารด่วนพิเศษ (บีอาร์ที) โดยคาดการณ์ว่าจะมีผู้โดยสารเข้ามาในพื้นที่ศูนย์กลางคมนาคมพหลโยธิน ประมาณวันละ 1.42 ล้านคน

รวมถึงจะมีการทำทางเดินเชื่อมยกระดับ (Skywalk) และทางเดินเชื่อมระดับดินเพื่อเชื่อมต่อการเดินทางระหว่าง สถานีกลางบางซื่อ รถไฟฟ้า MRT สถานีกำแพงเพชร รถไฟฟ้า MRT สถานีจตุจักร รถไฟฟ้า BTS สถานีหมอชิต และสถานีขนส่งหมอชิต โดยจะทำลักษณะ ทางกายภาพของเส้นทางและรูปแบบทางเดินเชื่อมต่อให้สอดคล้องกับแนวทางการพัฒนา TOD (Transit Oriented Development)

เสริมศักยภาพการเดินทาง-พัฒนาเมือง
ในอนาคตศูนย์คมนาคมพหลโยธิน จะมีบทบาทสำคัญในการเป็นศูนย์กลางการคมนาคมขนส่งของกรุงเทพมหานคร (Bangkok Metropolitan Transportation Hub) เชื่อมโยงการเดินทางได้อย่างมีประสิทธิภาพ ทั้งระบบถนน บนถนนสายหลักของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ทั้งทางหลวงอาเซียน AH-1 (ถนนพหลโยธิน) ถนนวิภาวดีรังสิต ระบบทางด่วนเชื่อมโยงกับทางด่วนขั้นที่สอง และดอนเมืองโทลเวย์

ส่วนระบบราง สถานีกลางบางซื่อถูกกำหนดให้เป็นศูนย์กลางการเดินทางของประเทศ เป็นสถานีต้นทางของรถไฟทางไกลและรถไฟความเร็วสูง แทนสถานีหัวลำโพง และยังเป็นจุดเปลี่ยนถ่ายไปสู่รถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดง รถไฟฟ้าใต้ดินและรถไฟฟ้าบีทีเอส รวมถึงเชื่อมโยงกับ Airport Rail Link ระหว่างท่าอากาศยานดอนเมืองและสุวรรณภูมิ เชื่อมต่อกรุงเทพมหานครกับพื้นที่ภาคกลาง ภาคเหนือ และภาคตะวันออกเฉียงเหนือ และภูมิภาคอาเซียน รวมถึงจีน ผ่านเส้นทางรถไฟทางไกล รถไฟความเร็วสูง

และด้วยศักยภาพที่สามารถเชื่อมโยงระบบการคมนาคมขนส่งทุกระบบและทุกระดับ (Intermodal Network) ทำให้มีส่วนสำคัญในการกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาพื้นที่ในเชิงพาณิชยกรรมด้วย โดย สนข. ได้ระบุไว้ในโครงการจัดทำแผนการพัฒนาเมืองอัจฉริยะ (Smart City) ต้นแบบ กรณีโครงการนำร่องในพื้นที่ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน

ร่างกฎหมายผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (พ.ศ.2556) กำหนดให้พื้นที่ศูนย์คมนาคมพหลโยธินและบริเวณโดยรอบ เป็นการใช้ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมหนาแน่นสูง และระบุให้พื้นที่บางซื่อ เป็นเขตพาณิชยกรรมที่มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio : FAR) กำหนดไว้ สูงเป็นลำดับสองรองจากพื้นที่สีลม จากพื้นที่ทั้งหมดในกรุงเทพฯ ดังนั้น พื้นที่บางซื่อจึงมีศักยภาพที่จะเป็นใจกลางของการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน (Transit Oriented Development : TOD) ซึ่งจะเป็นศูนย์กลางการคมนาคมที่สำคัญในอนาคต

อีกทั้งยังประมาณการอุปทานของอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่บางซื่อด้วยว่า ในปี 2575 จะมีผู้ประกอบการพัฒนาโครงการออกมาจำนวนมาก ประกอบด้วย พื้นที่อาคารสำนักงานจำนวน 55,704 ตารางเมตร (พื้นที่อาคารรวมสุทธิ) พื้นที่เพื่อการค้าปลีก จำนวน 91,748 ตารางเมตร (พื้นที่อาคารรวม) คอนโดมิเนียม จำนวน 27,367 หน่วย และโรงแรม 656 ห้อง

การเปิดให้เอกชนเข้ามาร่วมลงทุนในการพัฒนาที่ดินแปลงใหญ่นี้ หากทำได้ตามแผนงานที่วางไว้ นอกจากจะเป็นการสร้างรายได้มหาศาลให้แก่การรถไฟฯ ยังก่อให้เกิดศูนย์กลางการเดินทางที่สมบูรณ์ รวมถึงเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจและการอยู่อาศัย นำไปสู่คุณภาพชีวิตที่ดีของประชาชนในอนาคต
__________
คุณไพรินทร์ ชูโชติถาวร  – รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงคมนาคม
“พื้นที่แปลง A ตั้งใกล้กับสถานีกลางบางซื่อที่จะเปิดให้บริการพร้อมกับรถไฟสายสีแดง ช่วงต้นปี 2564 จะเป็นศูนย์กลางของระบบขนส่ง รถไฟฟ้า รถไฟทางไกล รถไฟทางคู่ รถไฟความเร็วสูง ทำให้เป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพสำหรับการลงทุนพัฒนาเชิงพาณิชย์ ซึ่งจะเป็นครั้งแรกในรอบ 200 ปี ที่จะเกิดการขยับจุดศูนย์กลางคมนาคม จากพื้นที่เกาะรัตนโกสินทร์ เขตสัมพันธวงศ์ ที่ตั้งของสถานีรถไฟหัวลำโพง มาที่สถานีกลางบางซื่อ ที่จะเป็นดาวทาวน์ใหม่รองรับการขยายตัวทางธุรกิจของ กทม. ซึ่งอยากได้ผู้ลงทุนที่มองอนาคตและใช้เทคโนโลยีช่วยบริหารจัดการเพื่อรองรับการเดินทางและการใช้ชีวิตของคนเมืองยุคใหม่ ให้เป็นสมาร์ทซิตี้ ที่ต้องเชื่อมต่อแบบไร้รอยต่อ”

คุณวรวุฒิ มาลา – รักษาการผู้ว่าการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.)
“เพื่อให้สอดรับกับการเปิดใช้สถานีกลางบางซื่อในปี 2564 จะให้เอกชนพัฒนาเฟสแรกของแปลง A ก่อน เพื่อให้มีกิจกรรมรองรับประชาชนที่มาใช้บริการ โดยคาดว่าจะมีผู้มาใช้บริการประมาณ 208,000 คนเที่ยว/วัน เพราะจะเป็นศูนย์กลางด้านการเดินทางของระบบรางมีทั้งรถไฟฟ้า รถไฟชานเมือง และรถไฟระยะไกล รวมถึงในอนาคตจะมีรถไฟความเร็วสูงไทย-จีน และรถไฟเชื่อม 3 สนามบินด้วย ส่วนการเปิดให้บริการเต็มโครงการในพื้นที่แปลง A นั้นจะอยู่ในปี 2566”

[English]
SRT’s Bangkok Plot Offers Attractive Property Development and Economic Opportunities

The State Railway of Thailand (SRT) has joined Japan International Cooperation Agency (JICA) in the preparation of the master plan for the development of the Phaholyothin Transportation Center, which covers an area of 2,325 rai (approx. 372 hectares).  The designated land will be divided into various plots for different purposes, including the Smart Business Complex, the ASEAN Commercial and Business Hub, the MICE Super Arena, commercial area, government office, shopping mall, and residential area.  The development plan has been scheduled to take 15 years (2018-2032) to complete.

Located on the southern side of Bangkok’s new central train station in Bangsue, the planned transportation center’s Smart Business Complex will sit on a 32-rai (5-hectare) plot that is adjacent to the public transportation network of electric rail, expressway and roads.  This project alone is expected to be worth over 11.7 billion baht in investment and implemented under the public-private partnership arrangements and in the Design-Build-Finance/Operate-Transfer (DBFOT) format.

For the Phaholyothin Transportation Center project, Bang Sue has been chosen as the area for the Smart City development initiative, and PTT and Chulalongkorn University already worked together on the design to turn this area into the Smart City.

To complement the project, the Office of Transport and Traffic Policy Planning (OTP) has planned additional development projects to facilitate commuters with the BRT (bus rapid transit) system and a skywalk network connecting the Bang Sue central station with nearby MRT and BTS stations as well as the Mo Chit bus terminal.

The Phaholyothin Transportation Center is expected to play an important role to achieve the Bangkok Metropolitan Transportation Hub ambition, particularly with seamless connections of rail and road transportation systems, which will also be linked with both Don Mueang and Suvarnabhumi airports.