ส่องข้อมูล “ภาษีที่ดิน” กับดีดีพร็อพเพอร์ตี้หลังถูกนำกลับมาพูดถึงกันอีกครั้งในแวดวงอสังหาฯทำเอาเจ้าของที่ดินบ้านหรือห้องชุดมีเครื่องหมายคำถามในหัวกันอีกครั้งว่าจะต้องเตรียมตัวเสียภาษีกันอย่างไรเนื่องจากภาษีนี้เป็นประกาศใหม่ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ปีที่แล้ว
อีกทั้งยังมีอัตราภาษี และเงื่อนไขที่หลากหลาย ทำเอาหลาย ๆ คนมองว่าเป็นเรื่องยากที่จะเข้าใจ และเกิดคำถามต่าง ๆ มากมาย ทั้งเรื่องใครต้องเสียภาษีบ้าง ? เสียเท่าไร ? ถ้ามีบ้านมากกว่าหนึ่งหลังจะเสียภาษีอย่างไร ? มีข้อยกเว้นอย่างไรบ้าง ? และสุดท้ายใครได้ประโยชน์จากภาษีนี้
ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างคืออะไร ?
ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างคืออะไร อันดับแรก เรามาย้ำความเข้าใจว่าภาษีที่ดินที่ต้องชำระคืออะไรกันอีกที ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ ภาษีที่ผู้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ต้องเสียให้กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของบ้าน ที่ดิน คอนโดฯ หรือสิ่งปลูกสร้างใด ๆ ทั้งที่ใช้ และไม่ได้ใช้ประโยชน์ โดยภาษีที่ได้รับการชำระดังกล่าวจะนำเงินไปใช้พัฒนาท้องถิ่นของตนเอง
โดยภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างถูกประกาศเมื่อเดือนมีนาคม 2562 ที่ผ่านมา และมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ต้นปี 2563 เป็นต้นไปเพื่อทดแทนภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่ฉบับเก่าที่ใช้มานานหลายสิบปี
โดยการชำระภาษีตามประกาศใหม่ครั้งแรกนี้ เลื่อนมาเป็นภายในเดือนสิงหาคม 2563 จากเดิมต้องเสียภาษีภายในเดือนเมษายน 2563 และเพื่อช่วยลดภาระของประชาชนจากผลกระทบการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 รัฐบาลยังได้ออกมาตรการลดภาษีสำหรับที่อยู่อาศัยถึง 90% อีกด้วย
เปิดอัตราราคาภาษีที่ดิน ปี 2563
โดยประเภทของทรัพย์สินที่จะเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแบ่งออกเป็น ประเภทเกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย และอื่น ๆ (ซึ่งรวมประเภทพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม และที่ดินรกร้างด้วย) ดังนี้
ชำระภาษีกับใคร ภายในเมื่อไหร่ ?
เนื่องจากหน้าที่การจัดเก็บภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างไม่ได้ขึ้นกับกรมสรรพากร แต่เป็นหน้าที่ขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น/สำนักงานเขต โดยจะออกหนังสือแจ้งการครอบครองที่ดิน/บ้าน ให้ผู้เสียภาษีทราบภายในเดือนกุมภาพันธ์ของทุกปี และมีกำหนดให้ผู้เสียภาษีจะต้องชำระภาษีภายในเดือนเมษายนของทุกปี
ทั้งนี้ ก่อนเดินทางไปจ่ายภาษีให้ตรวจสอบว่าพื้นที่ที่ได้รับแจ้งให้จ่ายภาษีขึ้นอยู่กับหน่วยงานใด เช่น
– สำนักงานเทศบาล
– องค์การบริหารส่วนตำบล
– สำนักงานเขต กรุงเทพมหานคร
– ศาลาว่าการเมืองพัทยา
– องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นอื่นตามที่มีกฎหมายกำหนด
ภาษีที่ดินปี 63 ผ่อนชำระได้ 3 งวด
อย่างไรก็ดี สำหรับในปี 2563 ซึ่งเป็นปีที่เริ่มจัดเก็บภาษีที่ดินเป็นปีแรก กระทรวงมหาดไทยได้ประกาศขยายกำหนดเวลาจัดเก็บภาษีที่ดินออกเป็นภายในเดือนสิงหาคม 2563 และอีกประเด็นหนึ่งที่หลายคนอาจยังไม่รู้ว่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสามารถผ่อนชำระได้ด้วย
โดยกำหนดระยะเวลาใหม่นั้น ยังคงการผ่อนชำระเป็น 3 งวดได้แก่
– สิงหาคม
– กันยายน
และงวดสุดท้ายในเดือนตุลาคม 2563
สำหรับใครที่ไม่ได้ชำระภาษีภายในเดือนกันยายนก็จะมีหนังสือแจ้งเตือนผู้เสียภาษีที่ยังค้างชำระ และขั้นตอนสุดท้ายในหน้าที่ของ อปท. คือการแจ้งรายการภาษีค้างชำระให้กับสำนักงานที่ดิน และสำนักงานที่ดินสาขา ภายในเดือนตุลาคม 2563
ทั้งนี้แม้ว่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะบังคับใช้แล้วแต่จะเห็นได้ว่าผู้ที่ได้รับผลกระทบจริงๆนั้นไม่ได้เกิดขึ้นกับทุกคนที่มีบ้านในขณะเดียวกันก็ยังมีการผ่อนปรนต่างๆเช่นที่อยู่อาศัยเพื่อปล่อยเช่าเสียภาษีเท่ากับที่อยู่อาศัยแทนที่จะเสียเท่ากับประเภทพาณิชยกรรม
นอกจากนี้ในปี 2563 ยังมีการลดอัตราภาษีลงถึง 90% ทำให้เจ้าของอสังหาฯ จ่ายภาษีน้อยลง อย่างไรก็ตามเจ้าของอสังหาฯ ควรต้องตระหนักถึงความสำคัญของภาษีที่ดินฯ และเตรียมตัวให้พร้อมว่าจะต้องมีค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ หากมีอสังหาฯ อยู่ในเกณฑ์ที่ต้องเสียภาษีทั้งในปัจจุบัน และอนาคต
บ้าน เฉพาะสิ่งปลูกสร้าง ต่ำกว่า 10 ล้านบาท และบ้านพร้อมที่ดินต่ำกว่า 50 ล้านบาท ไม่ต้องเสียภาษี !
ต่อมาประเด็นที่หลายคนตั้งคำถามสำหรับการประเมินว่าจะต้องเสียภาษีหรือไม่ และจำนวนเงินเท่าไรที่ต้องชำระ ซึ่งหลักการคำนวณภาษีบ้าน การคำนวณภาษีจะแบ่งเป็น 2 กรณี ได้แก่
– กรณีที่เป็นเจ้าของทั้งที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง กับกรณีที่เป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้างเท่านั้น และเงื่อนไขของทั้ง 2 กรณีก็คือผู้ที่เป็นเจ้าของจะต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านด้วย วิธีการคิดภาษีจะวัดตามการประเมินมูลค่าซึ่งมีรายละเอียดดังนี้
กรณีที่ 1: บ้าน (สิ่งปลูกสร้างพร้อมที่ดิน)
– บ้านพร้อมที่ดิน มูลค่าต่ำกว่า 50 ล้านบาท ได้รับการยกเว้น ไม่ต้องเสียภาษี
– บ้านพร้อมที่ดิน มูลค่า 50-75 ล้านบาท คิดภาษี 0.03 %
– บ้านพร้อมที่ดิน มูลค่า 75-100 ล้านบาท คิดภาษี 0.05%
– บ้านพร้อมที่ดิน มูลค่ามากกว่า 100 ล้านบาท คิดภาษี 0.1%
กรณีที่ 2: บ้าน (เฉพาะสิ่งปลูกสร้าง)
– บ้าน มูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท ได้รับการยกเว้น ไม่ต้องเสียภาษี
– บ้าน มูลค่า 10-50 ล้านบาท คิดภาษี 0.02%
– บ้าน มูลค่า 50-75 ล้านบาท คิดภาษี 0.03%
– บ้าน มูลค่า 75-100 ล้านบาท คิดภาษี 0.05%
– บ้าน มูลค่ามากกว่า 100 ล้านบาท คิดภาษี 0.1%
ใครรับผิดชอบภาษีที่ดินสำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัย ?
คำถามอย่างหนึ่งที่เชื่อว่าผู้เสียภาษีที่ดินหลายคนน่าจะสงสัย คือใครจะเป็นผู้รับผิดชอบภาษีที่ดินสำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัย และการจัดการปัญหาเกี่ยวกับรายละเอียดในจดหมายภาษีที่ดินนั้น
สิ่งที่ต้องพิจารณาอันดับแรกคือ เรามีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหรือไม่? ถ้าไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านจะถูกนับเป็นบ้านหลังรอง กรณีนี้ไม่ว่าราคาประเมินจะเท่าไหร่ก็ต้องเสียภาษี แต่หากมีชื่อในทะเบียนบ้าน (บ้านหลังหลัก) ก็ต้องมาดูต่อว่า เป็นสิ่งปลูกสร้างอย่างเดียว หรือเป็นที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ถ้าเป็นสิ่งปลูกสร้างอย่างเดียว(บ้านเราแต่ไปสร้างบนที่ดินคนอื่น) กรณีราคาประเมินน้อยกว่า 10 ล้านบาท จะไม่ต้องเสียภาษี ส่วนกรณีมากกว่า 10 ล้านบาท จะต้องเสียภาษี และถ้าเป็นที่ดินและบ้านหลังหลัก กรณีราคาประเมินน้อยกว่า 50 ล้านบาท จะไม่ต้องเสียภาษี ส่วนกรณีมากกว่า 50 ล้านบาท จะต้องเสียภาษี
ภาษีคอนโดคำนวณอย่างไร ?
หลักการคำนวณภาษีสำหรับคอนโดฯ การคิดภาษีของคอนโดฯ จะมีรายละเอียดมากกว่า ต้องใช้ข้อมูลทั้งการประเมินมูลค่า และขนาดของพื้นที่ แล้วนำมาเข้าสูตร จากนั้นก็หักลบกับเงื่อนไขของแต่ละประเภทคอนโดฯ อีกทีหนึ่งถึงจะได้จำนวนเงินที่ต้องจ่ายจริง
สูตรสำหรับคิดภาษีคอนโดฯ (ราคาประเมินต่อตารางเมตร x ขนาดพื้นที่ห้องชุด) = (มูลค่าของคอนโดฯ x อัตราภาษีแบบขั้นบันได) โดยมีการจำแนกประเภทของคอนโดฯ ออกเป็น 3 กลุ่ม ซึ่งมีเงื่อนไขในการคิดภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างต่างกัน ดังนี้
– คอนโดฯ หลังแรก และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน จะได้รับการยกเว้นภาษี 50 ล้านแรก
– คอนโดฯ หลังที่ 2 เป็นต้นไป ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน ให้คิดภาษีทั้งหมดไม่มีส่วนยกเว้น
– คอนโดฯ ปล่อยเช่า จะคิดภาษีในอัตราที่อยู่อาศัย
จดหมายแจ้งภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างมีข้อมูลที่ระบุมาไม่ถูกต้อง แก้ยังไง?
จากนั้นมาต่อกันที่ปัญหาที่พบในจดหมายแจ้งภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้หลายรูปแบบ ส่วนใหญ่จะพบว่าข้อมูลที่ระบุมาไม่ถูกต้องตามความเป็นจริง เช่น
– ขนาดพื้นที่ไม่ถูกต้อง
– ประเภทการใช้สอยไม่ถูกต้อง
-ชื่อของเจ้าของบ้านไม่ถูกต้องเป็นต้น
สิ่งที่ต้องรู้ก็คือการยื่นเรื่องแก้ไขข้อมูลเหล่านี้ต้องทำให้เสร็จสิ้นภายใน 15 วันหลังจากจดหมายแจ้งฯ ส่งถึงผู้รับ ไม่เช่นนั้นจะถือว่าข้อมูลถูกต้องแล้วจะไปแก้ไขหลังจากนั้นก็ยังไม่มีรายละเอียดว่าทำได้หรือไม่ และทำได้อย่างไร
โดยในจดหมายที่ได้รับจะมีคิวอาร์โค้ด(QRCode) สำหรับการแจ้งขอเปลี่ยนแปลงข้อมูลอยู่ ซึ่งหลังจากแก้ไขมาเรียบร้อยแล้วก็อย่าลืมตรวจสอบอย่างละเอียดอีกครั้งหากยังมีจุดผิดก็ต้องยื่นเรื่องแก้ไขกันอีก แต่คาดว่าจะดำเนินการได้รวดเร็วกว่าการแจ้งครั้งแรก เพราะมีข้อมูลพร้อมเอกสารต่าง ๆ อยู่ก่อนแล้ว
