แนวคิดการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟ-รถไฟฟ้า หรือ TOD มีมานานแล้ว แต่ยังขาดเครื่องมือช่วยให้ไปสู่เป้าหมาย กระทรวงคมนาคมจึงมอบหมายให้ สนข. ศึกษากรอบการพัฒนาที่ชัดเจน พร้อมผุด พ.ร.บ. TOD เพื่อผลักดันให้เกิดการพัฒนาการโครงข่ายคมนาคมควบคู่ไปกับการสร้างเมือง
TOD แนวทางใหม่ เสริมศักยภาพเมือง
จากการเร่งรัดลงทุนระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคมขนส่ง ทั้งทางถนน น้ำ อากาศ และราง อย่างต่อเนื่อง รวมมูลค่ากว่า 1.2 ล้านล้านบาท ประกอบกับรัฐบาลมีแผนดำเนินงานโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งในระยะ 20 ปี (พ.ศ. 2561-2565) วงเงินลงทุนรวม 3,087,661 ล้านบาท
รวมถึงปัจจุบันทั่วโลกประสบปัญหาการใช้พลังงานอย่างสิ้นเปลือง ทำให้หลายประเทศรวมถึงไทย เปลี่ยนรูปแบบการคมนาคมขนส่ง ด้วยการส่งเสริมระบบขนส่งสาธารณะ โดยเฉพาะทางรางให้มีบทบาทมากขึ้น แม้มีต้นทุนสูง แต่มีความคุ้มค่าทางเศรษฐกิจในระยะยาว ทั้งยังช่วยลดอุบัติเหตุบนท้องถนน ลดการใช้น้ำมันเชื้อเพลิง และลดปัญหามลพิษทางอากาศ
คุณไพรินทร์ ชูโชติถาวร รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงคมนาคม กล่าวว่า ขณะนี้รัฐบาลมุ่งเน้นการพัฒนาระบบคมนาคมขนส่งทุกโครงข่าย ทั้งทางถนน น้ำ อากาศ และราง ให้เชื่อมโยงกันเป็นหนึ่งเดียว (Seamless Mobility) เพื่อสร้างรากฐานความมั่นคงทางเศรษฐกิจ สังคม เสริมสร้างความปลอดภัยในการเดินทางและขนส่ง และเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศ โดยเน้นระบบรางเป็นแกนหลัก ซึ่งจะทำให้เกิดสถานีขนส่งหรือจุดเปลี่ยนถ่ายการเดินทางที่มีศักยภาพทั่วประเทศ และพื้นที่โดยรอบสถานีก็จะมีบทบาทต่อชุมชนมากขึ้น จึงเห็นควรว่าต้องนำแนวคิดการพัฒนาเมืองโดยรอบสถานีขนส่ง (Transit-Oriented Development : TOD) มาใช้ เพื่อให้การพัฒนาพื้นที่ชุมชนและเมืองสามารถใช้ประโยชน์จากระบบขนส่งสาธารณะได้อย่างมีประสิทธิภาพ และเพิ่มศักยภาพในการแข่งขันให้เมืองอย่างเป็นรูปธรรม
เตรียมคลอด กม. พัฒนาพื้นที่รอบระบบขนส่ง
ที่ผ่านมาแม้จะมีการลงทุนด้านการคมนาคมขนส่งมาก แต่ยังไม่มีกฎหมายที่เอื้อให้เกิดการพัฒนาพื้นที่โดยรอบที่ชัดเจน มีเพียง พ.ร.บ. เวนคืนที่ดิน พ.ศ. 2521 ซึ่งมีข้อจำกัดคือไม่สามารถนำที่ดินที่เวนคืนมาพัฒนาเชิงพาณิชย์ได้ ทำให้พื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟหรือรถไฟฟ้าใช้งานได้ไม่เต็มศักยภาพ และไม่เกิดประโยชน์ในทางสาธารณะ
จึงมีแนวคิดผลักดันให้มีการออก พ.ร.บ.การพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชน (TOD) โดยคาดว่าจะสามารถออกเป็นกฎหมายได้ใน 1-2 ปีข้างหน้า และจะเริ่มใช้กับโครงการที่อยู่ในแผนแม่บทขนส่งมวลชนทางรางในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล (พื้นที่ต่อเนื่อง) ระยะที่ 2 (M-Map2) ซึ่งเป็นโครงการต่อเนื่องจากโครงข่ายรถไฟฟ้า 10 เส้นทางที่ก่อสร้างในปัจจุบัน
สำหรับรูปแบบของกฎหมาย TOD เบื้องต้นคาดว่าจะคล้ายกับกฎหมายของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) ที่มีการยกเว้นการบังคับใช้กฎหมายที่เป็นอุปสรรค เพื่อให้นำไปสู่การจัดรูปที่ดินให้มีประสิทธิภาพ และเน้นการมีส่วนร่วมของท้องถิ่น ซึ่งอาจกำหนดลักษณะบังคับบางประการ เช่น หากซื้อที่ดินได้ 80% แล้วภาครัฐสามารถเข้าไปจัดรูปที่ดินให้ครบ 100% ได้ หรือใช้วิธีการจัดรูปที่ดินและให้สิทธิเจ้าของที่ดินเดิมอาศัยอยู่ในที่ดินได้ส่วนหนึ่ง ขณะที่อีกส่วนนำมาใช้พัฒนา พร้อมกับมีพื้นที่เชิงพาณิชย์ พื้นที่ในการอำนวยความสะดวก รวมถึงระบบขนส่งเชื่อมต่ออยู่ในพื้นที่เดียวกันให้ครบถ้วน ซึ่งจะเกิดประโยชน์อย่างทั่วถึง ทั้งเจ้าของที่ดินเดิม และผู้พัฒนาโครงการ รวมถึงผู้ใช้บริการระบบขนส่ง แตกต่างจากแบบเดิมที่เจ้าของที่ดินเดิมในแนวเส้นทางโครงการจะถูกเวนคืน แต่ประโยชน์ตกไปอยู่กับเจ้าของที่ดินที่อยู่ติดกับโครงการ นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือคนที่เข้าไปซื้อที่เพื่อเก็งกำไร เป็นต้น
TOD เครื่องมือสร้างเมือง-สร้างรายได้
การพัฒนาพื้นที่รอบสถานีตามแนวคิด TOD จะทำให้เกิดเมืองในอุดมคติ ประกอบด้วย 1. เมืองที่มีสถานีขนส่งมวลชนเป็นศูนย์การเปลี่ยนถ่ายการสัญจร พร้อมกับเกิดการพัฒนาเมืองและส่งเสริมการเดินทางด้วยระบบขนส่งมวลชนอย่างมีประสิทธิภาพ 2. เมืองที่เน้นใช้ประโยชน์ที่ดินผสมผสานให้เกิดประโยชน์สูงสุด โดยการพัฒนาพื้นที่โดยรอบให้มีความหนาแน่นสูง มีกิจกรรมที่หลากหลาย เกิดความคุ้มทุนในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะรถไฟความเร็วสูงและรถไฟทางคู่ 3. เมืองที่เน้นการเดินเท้าในระยะ 400-500 เมตร และการปั่นจักรยาน เพื่อลดการใช้รถยนต์ ลดการสิ้นเปลืองพลังงาน ช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตของคนในเมือง และ 4.เมืองกระชับ และเมืองอัจฉริยะ (Smart City) โดยการเชื่อมโยงพื้นที่พาณิชยกรรม ที่อยู่อาศัย แหล่ง งาน และพื้นที่สาธารณะเข้าด้วยกันอย่างเป็นระเบียบ มีสาธารณูปโภคสาธารณูปการครบครัน และนำเทคโนโลยีมาบริหารจัดการ อีกทั้งยังจะเป็นการเพิ่มมูลค่าที่ดินสองข้างทางหรือโดยรอบสถานี สร้างแหล่งงาน แหล่งที่อยู่อาศัย ทำให้การลงทุนของรัฐไม่สูญเปล่า และยังมีรายได้เพิ่มจากเก็บภาษีที่ดินด้วย
เอกชนแนะให้จูงใจด้วยสัญญาเช่า 99 ปี
ในส่วนของเอกชนได้มีการออกมาเสนอแนะต่อกระทรวงคมนาคมถึงการผลักดัน TOD โดย คุณอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ให้พิจารณาร่างกฎหมายได้เลยว่า จะออกหรือแก้กฎหมาย หรือใช้การจัดรูปที่ดินก็ต้องรีบทำ ไม่ต้องรอผลศึกษาให้จบ และภาครัฐต้อง บูรณาการด้านกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น กฎหมายผังเมือง กฎหมายควบคุมอาคาร เป็นต้น รวมถึงต้องเข้าใจโมเดลการลงทุนระหว่างรัฐและเอกชน ว่าเอกชนอยากได้อะไร ไม่ใช่ห้ามทำแบบนั้นแบบนี้ จะทำให้การพัฒนาเกิดขึ้นได้ยาก ส่วนระยะเวลาการพัฒนาโครงการก็ต้องเป็นจุดก่อให้เกิดแรงจูงใจให้เอกชนอยากเข้าไปลงทุน เช่น กรณีเป็นที่เช่าควรจะให้ระยะเวลา 90-99 ปี จากปัจจุบันให้ 50 ปี เป็นต้น
มีพื้นที่พัฒนา TOD ได้ 235 แห่งทั่วประเทศ
ปัจจุบัน สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) อยู่ระหว่างดำเนินโครงการศึกษาพัฒนาเมืองกับระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง “TOD คมนาคมสร้างเมือง เมืองสร้างสุข สุขสร้างได้” โดย คุณยงธนิศร์ พิมลเสถียร ผู้จัดการโครงการ กล่าวว่า จากการสำรวจพื้นที่เพื่อจัดทำแผนแม่บทการพัฒนาตามแนวคิด TOD ในประเทศไทยมีสถานีรถไฟและรถไฟฟ้าที่นำมาพัฒนาได้ 235 แห่ง จากที่มีอยู่ทั้งหมด 883 สถานี
ซึ่งจะต้องมีการผลักดันให้เกิดกฎหมายพัฒนาเมืองใหม่ควบคู่กับกฎหมายฟื้นฟูเมือง พร้อมทั้งให้การสนับสนุนด้านการเงินกับท้องถิ่นที่จะเข้ามามีบทบาทในการพัฒนาด้วย สิ่งสำคัญการพัฒนาจะสำเร็จได้ ภาครัฐ เอกชน และประชาชนในพื้นที่ต้องร่วมกันผลักดัน ส่วนรูปแบบการพัฒนาโครงการจะเป็นมิกซ์ยูส คือผสมผสานทั้งที่อยู่อาศัย สำนักงาน ร้านค้า และสร้างระบบคมนาคมขนาดรองเชื่อมการเดินทางเข้าออกโครงการ คาดว่าจะสรุปผลการศึกษาได้ประมาณเดือน เม.ย. 2563
รฟท. วางเป้าหมายพัฒนารถไฟคู่พัฒนาเมือง
ขณะที่การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ก็มีแนวคิดการพัฒนาเส้นทางรถไฟควบคู่ไปกับการพัฒนาพื้นที่ตามแนวคิด TOD เช่นกัน โดยกำหนดแนวทางการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์เพื่อความยั่งยืน เป็น 3 ประเภท คือ 1. การพัฒนาที่ดินย่านรถไฟฟ้าชานเมือง สายสีแดงเข้มและสายสีแดงอ่อน 7 สถานี 97 ไร่ ซึ่งจะมีทั้งย่านพาณิชยกรรม โรงแรม ที่พัก ร้านค้าปลีก Co-Working Space และศูนย์การเรียนรู้ครบวงจร 2. การพัฒนาที่ดินย่านสถานีรถไฟทางคู่ รวม 25 สถานี โดยระยะที่ 1 จะพัฒนา 13 ย่านสถานีตามเส้นทางรถไฟทางคู่ 6 เส้นทาง ระยะที่ 2 พัฒนาเพิ่มอีก 12 ย่านสถานี และ 3 การพัฒนาที่ดินแปลงใหญ่ ศักยภาพสูงเป็นชุมชนใหม่ ซึ่งจะมีที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน สวนสาธารณะ โรงแรม โรงพยาบาล ศูนย์การค้า สถานีรถไฟ
ผุดแผน New Good Communities
นอกจากนั้น รฟท. ยังมีแผนพัฒนาพื้นที่ 4 แปลงใหญ่ในย่านสถานีที่เป็นทำเลทอง และมีศักยภาพสูง เป็น New Good Communities ประกอบด้วย 1. ย่านสถานีกลางบางซื่อ พื้นที่พัฒนา 1,100 ไร่ มีทั้ง Shopping Mall, ที่อยู่อาศัย, Mice Super Arena, Commercial Area, ASEAN Commercial Business Complex และสำนักงานของหน่วยงานราชการซึ่งออกแบบเป็นตึกระฟ้าเพื่อให้เป็นสัญลักษณ์ของพื้นที่ 2. ย่านสถานีมักกะสัน พื้นที่พัฒนา 497 ไร่ พัฒนาเป็นพื้นที่เชิงพาณิชยกรรม สวนสาธารณะ และพิพิธภัณฑ์ และ 3. สถานีย่านแม่น้ำ พื้นที่พัฒนา 277 ไร่ จะพัฒนาเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัย แบ่งเป็น 5 โซน คือ Gateway Commercial Park, Iconic Marina, Cultural Promenade, Riverfront Residence และ Affordable Community 4. โรงแรมรถไฟหัวหิน พื้นที่การพัฒนา 72 ไร่ จะพัฒนาเป็นโรงแรม บังกะโล จัดเลี้ยงและจัดประชุม โดยอนุรักษ์และปรับปรุงอาคารเดิมและสร้างอาคารใหม่ พร้อมพื้นที่พาณิชยกรรม
รฟม. ติดข้อ กม.เวนคืน พัฒนาที่เชิงพาณิชย์ไม่ได้
ขณะที่ คุณสมประสงค์ สัตยมัลลี ผู้อำนวยการสำนักธุรกิจบัตร การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) กล่าวว่า ที่ผ่านมา รฟม. มีแนวคิดที่จะพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้า ทั้งการสร้างที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน บนพื้นที่ศูนย์ซ่อมบำรุงรถไฟฟ้า หรืออาคารจอดแล้วจร แต่ไม่สามารถดำเนินการได้เนื่องจากติดเงื่อนไขของ พ.ร.บ.เวนคืนที่ดิน
แม้รัฐบาลจะมีนโยบายให้ รฟม. ดำเนินการพัฒนาที่อยู่อาศัยรองรับผู้มีรายได้น้อย โดยใช้อาคารจอดแล้วจร หรือศูนย์ซ่อมบำรุง แต่ก็ยังไม่ได้มีการพิจารณาและระบุอย่างชัดเจนว่าพื้นที่ใดสามารถทำได้ ทำให้ รฟม. ยังไม่สามารถดำเนินการใดๆ ได้ และแม้ว่าจะมีการแก้ไขกฎหมายเวนคืน หรือออก พ.ร.บ. TOD ออกมา ก็จะไม่มีผลย้อนหลัง ทำให้การพัฒนาพื้นที่รอบสถานีตามแนวคิด TOD จะสามารถทำได้เฉพาะโครงการรถไฟฟ้าที่เริ่มก่อสร้างหลังจากที่กฎหมายใหม่มีผลบังคับใช้แล้วเท่านั้น
ทั้งนี้ กระทรวงคมนาคม มองว่า TOD จะเป็นหัวใจสำคัญที่จะกำหนดอนาคตของประเทศ ในการชี้นำการพัฒนาเมือง ชุมชน สภาพแวดล้อม ให้สอดคล้องกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งอย่างมีประสิทธิภาพ และเพิ่มศักยภาพในการแข่งขันกระตุ้นการขยายตัวทางเศรษฐกิจ กระจายความเจริญไปยังภูมิภาคต่างๆ ได้ ตลอดจนเอื้อให้เกิดการพัฒนาพื้นที่พาณิชย กรรม แหล่งงาน แหล่งที่พักอาศัย และกิจกรรมการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างเหมาะสม สร้างมูลค่าเพิ่มในการพัฒนาพื้นที่ ส่งเสริมการเดินทางด้วยระบบขนส่งมวลชน ลดการใช้รถยนต์ ลดการสิ้นเปลืองพลังงาน ส่งเสริมคุณภาพชีวิตของคนในประเทศ นำประเทศสู่ความมั่นคง มั่งคั่ง ยั่งยืน ได้สำเร็จ แต่จะก้าวข้ามอุปสรรคที่มีอยู่และพัฒนาโครงการให้เป็นไปตามแนวคิดที่มีไปได้หรือไม่ต้องดูกันต่อไป
____________________
คุณไพรินทร์ ชูโชติถาวร – รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงคมนาคม
“ก่อนหน้านี้ รฟม. ได้ศึกษา TOD ตามแนวรถไฟฟ้าไว้ แต่ติดกฎหมายเวนคืนที่ดิน ซึ่งไม่ให้นำที่ดินจากการเวนคืนมาพัฒนาเชิงพาณิชย์ ขณะที่การจัดรูปที่ดินก็ทำได้ไม่ง่าย ดังนั้นจึงคิดว่าควรต้องออกกฎหมาย TOD เป็นการเฉพาะ คล้ายกับกฎหมาย BOI ซึ่งจะทำให้ทุกฝ่ายได้ประโยชน์ เช่น ไม่ต้องโดนเวนคืน สามารถขายที่ดินให้รัฐได้ในราคาตลาด หรือสามารถเข้าร่วมหุ้นพัฒนาร่วมกันได้ เป็นต้น ลดปัญหาเรื่องการตุนซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไรได้ด้วย แต่การออกกฎหมายต้องใช้เวลา จึงได้กำชับให้ สนข. ไปเร่งดำเนินการแล้ว ขณะนี้คิดว่าจะทำได้ในเร็วๆ นี้ คือ 3 จังหวัดในพื้นที่ EEC ซึ่งมีกฎหมาย EEC มาตรา 34 รองรับให้สามารถพัฒนาพื้นที่ตามแนวคิด TOD ได้”
[English]
Thailand to Implement Transit-Oriented Development (TOD)
Thailand is pursuing its infrastructure and transport network development, worth over 1.2 trillion baht, and implementing the 20-year transport development plan with a budget of some 3.08 trillion baht.
Minister of Transport Pailin Chutchottaworn said that the government is focusing on the development of road, water, air and rail transport systems, with an aim to achieve the seamless mobility, which is essential for the promotion of Thailand’s economic and social stability while enhancing the country’s competitiveness.
He said that the focus is on the rail development as this has led to the idea to adopt the Transit-Oriented Development (TOD) approach, which will benefit all adjacent communities and local economies.
So far, such a move is only legally backed by the Expropriation of Immovable Act, B.E. 2521, which does not have any provision to allow the use of expropriated land for commercial purpose — resulting in the underutilization of several pieces of land surrounding train and electric rail stations.
Accordingly, the Ministry of Transport has planned to propose and push for the passing of the TOD Bill within the next two years for use with all rail projects in Bangkok and adjacent provinces. The planned law is hoped to promote en efficient use of land and the participation of local organizations.
Under this concept of TOD, a city will be equipped with a main public transport hub connected with all modes of transportation, see a maximum use of land, provide a walking passage of 400-500 meters and cycling lanes, and become a Smart City.
Currently, the Office of Transport and Traffic Policy and Planning is conducting a study on the implementation of TOD at 235 train and electric rail stations nationwide.
