ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ประกาศเงื่อนไขเกี่ยวกับ “มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV)” โดยจะบังคับใช้ใน วันที่ 1 เมษายน 2562 อันจะส่งผลให้ ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก ที่ราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป หรือ ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นแห่งที่ 2 ในกรณีที่บ้านหลังแรกยังอยู่ในการผ่อนชำระ ต้องเพิ่มเงินดาวน์หรือเงินสด ร้อยละ 10-20 ของมูลค่าที่อยู่อาศัย
คนกรุงเลือกลดระดับราคาที่อยู่อาศัยลง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยปี 2562 ต้องเผชิญปัจจัยท้าทาย ไม่ว่าจะเป็นเรื่องความต่อเนื่องในการฟื้นตัวของเศรษฐกิจของประเทศ กำลังซื้อภาคประชาชนที่ยังเปราะบาง โดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อย จำนวนที่อยู่าศัยรอขายสะสมในตลาดที่อยู่ในระดับสูง ที่สำคัญคือปัจจัยเฉพาะจากมาตรการ LTV
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย สำรวจพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยของคนกรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่าคนกรุงเทพฯ 56% ยังไม่ทราบเกี่ยวกับมาตรการ LTV ซึ่งในกลุ่มนี้มีรายได้เฉลี่ยต่อเดือนที่ค่อนข้างต่ำ ราว 31,600 บาท และเป็นกลุ่มที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 1-2 ปีนี้ สูงถึง 91% ซึ่งการที่ไม่ทราบถึงมาตรการดังกล่าว อาจเป็นอุปสรรคหากมีการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะสำหรับผู้ที่ไม่สามารถสำรองเงินได้เพียงพอในทันทีเพื่อรองรับกรณีที่จะได้รับวงเงินสินเชื่อเงินกู้ซื้อบ้านที่อาจน้อยลง
ส่วนคนที่ทราบถึงมาตรการ LTV มีสัดส่วน 44% ซึ่งเกือบ 2 ใน 3 หรือ 64% ยอมรับว่ามีส่งผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัย โดยส่วนใหญ่ 80% เลือกที่จะปรับตัวด้วยการลดระดับราคาที่อยู่อาศัย เพื่อลดภาระเงินดาวน์/เงินสดที่สูงขึ้น รองลงมา 16% ชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยออกไป 1-3 ปี และมีเพียง 4% ที่ตัดสินใจยกเลิกการซื้อที่อยู่อาศัย
กระทบบัญชีสินเชื่อที่อยู่ฯ ปล่อยใหม่ 22,000 บัญชี
ขณะเดียวกันยังได้มีการประเมินว่า มาตรการ LTV อาจมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของคนกรุงในช่วง 1-2 ปีนี้ ราว 18-22% โดยเป็นกลุ่มที่ถือครองที่อยู่อาศัย และมีความประสงค์ที่จะซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มเติม ซึ่งได้รับผลกระทบคิดเป็น 34% รวมกับกลุ่มที่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ซึ่งต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป อีกราว 2% ส่งผลให้กลุ่มที่จะเข้าข่ายได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV เบื้องต้น คาดว่ามีสัดส่วนราว 36%
อย่างไรก็ตาม หากตัดผู้ซื้อที่น่าจะพ้นภาระการผ่อนชำระจากที่อยู่อาศัยหลังแรกออกไป ก็พบว่ามีกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่จะได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV จะอยู่ที่ 18-22% และเมื่อพิจารณาข้อมูลจำนวนบัญชีสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ที่เฉลี่ยอยู่ที่ราว 1 แสนบัญชีต่อปี จึงกล่าวได้ว่ามาตรการ LTV อาจมีผลต่อการซื้อที่อยู่อาศัยราว 18,000-22,000 บัญชี
การโอนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ หดตัว
จากปัจจัยแวดล้อมที่สร้างแรงกดดันต่อตลาดที่อยู่อาศัย ทั้งประเด็นกำลังซื้อ ความสามารถในการผ่อนชำระเงินกู้หลังมาตรการ LTV มีผลบังคับใช้ตั้งแต่เดือนเมษายน 2562 ตลอดจนอุปทานสะสมของที่อยู่อาศัยค้างขายในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่ยังน่าจะมีสูงถึง 199,768 หน่วย ณ สิ้นปี 2561 รวมไปถึงการที่พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเริ่มมีผลในปี 2563 ด้วย
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประเมินว่า หลังจากการเร่งธุรกรรมการซื้อขายของตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาสแรก ปี 2562 แล้ว ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยจะปรับตัวอย่างระมัดระวังมากขึ้น เนื่องจากผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจะต้องสำรองเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นที่ราว 11-22 เท่าของรายได้หลังหักค่าใช้จ่าย เมื่อเทียบกับก่อนมาตรการ LTV ใช้บังคับ ที่ต้องสำรองเงินราว 5-11 เท่า รวมทั้งรายจ่ายเพิ่มเติมจากที่อยู่อาศัยอื่น เช่น ค่าธรรมเนียม, ค่าอากรแสตมป์ หรือค่าเฟอร์นิเจอร์ เป็นต้น
คาดการณ์ว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในปี 2562 อาจอยู่ที่จำนวน 169,300–177,000 หน่วย หรือหดตัวประมาณ 8.5-12.5% ส่วนหนึ่งเป็นผลจากจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในปี 2561 ที่เข้าสู่ตลาดจำนวนมาก และการทำตลาดของผู้ประกอบการ เพื่อเร่งระบายที่อยู่อาศัยค้างขายที่อยู่ในระดับสูง ก่อนที่มาตรการ LTV มีผลบังคับ
ดังนั้น ผู้ที่จะซื้อที่อยู่อาศัยคงจะมีความต้องมีความพร้อม และการวางแผนทางการเงินระยะยาวที่ดี เพื่อรองรับผลจากมาตรการ LTV และจำเป็นต้องปรับตัวโดยเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่สูงจนเกินความสามารถทางการเงินของตนเป็นสำคัญ
