ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ช่วงครึ่งหลังปี 2562 มีประเด็นที่ต้องจับตามองอย่างยิ่ง หลังจากเมื่อช่วงครึ่งปีแรกมีการบังคับใช้มาตรการ LTV รวมถึงการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ ซึ่งกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์โดยตรง อย่างไรก็ดีเริ่มมีการส่งสัญญาณบวกขึ้น
ราคาที่อยู่อาศัย ปรับตัวลด 1% หลักสี่ บางเขน ภาษีเจริญ เริ่มบูม
จากรายงานการค้นหาอสังหาฯ ในเว็บไซต์ของ DDproperty ระบุถึงความต้องการอสังหาฯ ในไทยในช่วง 5 เดือนแรกปี 2562 ว่าเติบโตถึง 29% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยเฉพาะช่วงเดือน มี.ค.-พ.ค. ที่ความต้องการอสังหาฯ สูงกว่าปีก่อน ส่วนหนึ่งมาจากมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value: LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่บังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย. 2562 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการจึงเร่งปิดการขายด้วยโปรโมชันต่างๆ
ในส่วนแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ช่วงไตรมาส 2/2562 จากรายงาน DDproperty Property Index พบว่าดัชนีราคาที่อยู่อาศัย (Price Index) ปรับตัวลดลงเล็กน้อยเพียง 1% อยู่ที่ระดับ 221 จุด โดยคอนโดฯ ปรับตัวลดลง 1% อยู่ที่ 161 จุด แต่เมื่อเปรียบเทียบย้อนหลังในช่วง 2 ปี ราคาคอนโดฯ มีการเติบโตขึ้นถึง 11% และยังคงเป็นที่อยู่อาศัยที่มีดัชนีราคาสูงสุด ขณะที่บ้านเดี่ยว อยู่ในระดับทรงตัวที่ 131 จุด ส่วนทาวน์เฮาส์ ปรับเพิ่มขึ้นราว 1% ที่ระดับ 131 จุด สะท้อนว่าตลาดมีแนวโน้มตอบรับกับผู้อยู่อาศัยจริง (เรียลดีมานด์) มากกว่ากลุ่มลงทุนในคอนโดฯ
ขณะที่ดัชนีราคา ในทําเลส่วนใหญ่ค่อนข้างมีการชะลอตัว แต่พบว่าแนวรถไฟฟ้าที่จะเปิดให้บริการในปี 2562-2563 มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น โดยเขตหลักสี่ ขยับตัวสูงที่สุด 6% โดยเฉพาะบริเวณแยกหลักสี่ อานิสงส์จากรถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงบางซื่อ-รังสิต และสายสีชมพู แคราย-มีนบุรี ซึ่งจะเป็นจุดเชื่อมต่อกันที่สถานีหลักสี่ และพบการเติบโตต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาส 3/2561
อีกทั้ง เขตภาษีเจริญ ก็ปรับตัวขึ้น 5% โดยเฉพาะโซน ถ.เพชรเกษม และ ถ.เทอดไท ปัจจัยจากรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงหัวลําโพง-หลักสอง และรถไฟฟ้า BTS ส่วนต่อขยาย ช่วงตากสิน-บางหว้า ซึ่งเชื่อมต่อที่สถานีบางหว้า โดยเติบโตต่อเนื่องมาตั้งแต่ไตรมาส 4/256 รวมถึงเขตบางเขน ปรับเพิ่มขึ้น 3% โดยเฉพาะย่าน ถ.รามอินทรา และ ถ.วัชรพล ที่มีรถไฟฟฟ้าสายสีเขียวหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต กับสายสีชมพู แคราย-มีนบุรี เชื่อมต่อกันที่สถานีวัดพระศรีมหา ธาตุก็มีการเติบโตต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาส 4/2561
คอนโดฯ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ โซนเขตวัฒนา ประเวศ ยังฮอต
ด้านดัชนีอุปทานที่อยู่อาศัย (Supply Index) มีการปรับตัวลดลงถึง 4% อยู่ที่ 313 จุด สะท้อน ให้เห็นภาพการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลง และผู้ประกอบการชะลอการนำสินค้าออกมาขาย เพื่อรอดูสถานการณ์จากมาตรการ LTV ส่งผลให้ผู้ซื้อต้องวางเงินดาวน์สูงขึ้น 10-30% รวมถึงกลุ่มนักลงทุนที่หายไปจากตลาด
สำหรับทําเลที่มีอุปทานคอนโดฯ สูงที่สุดยังคงเป็น เขตวัฒนา มีสัดส่วน 22% ของอุปทานคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ ทั้งหมด ส่วนหนึ่งเพราะผู้ประกอบการมั่นใจวายังเป็นทำเลที่ดึงดูดผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่ง 54% อยู่ในย่านเอกมัย ทองหลอ และพรอมพงษ์ ที่ยังเพิ่มขึ้นราคากลุมกลางและบน โดยเฉพาะระดับ 3.5-8.5 ลานบาท ขณะที่อุปทานทาวน เฮาส์ เขตวัฒนา ยังมีสัดส่วนสูงสุดตอเนื่อง อยู่ที่ 7% ของอุปทานทาวนเฮาสทั้งหมด เชนเดียวกับอุปทานบานเดี่ยว เขตประเวศ ยังมีสัดสวนสูงสุด ด้วยสัดสวน 8% ของอุปทาน บานเดี่ยวทั้งหมด
จากอุปทานที่ลดลงในตลาดเป็นจำนวนมาก สะทอนใหเห็นวาอัตราดูดซับเพิ่มขึ้นจากไตรมาสกอน โดยเฉพาะโครงการแนวราบ ที่นาสนใจคือที่อยูอาศัยทุกประเภทที่เจาะกลุมตลาดบน โดยเฉพาะราคา 15 ลานบาทขึ้นไป มีจํานวนอุปทานลดลงจากไตรมาสกอน 5%
ขณะเดียวกัน ข้อมูลจาก DDproperty Consumer Sentiment Survey รอบล่าสุด พบว่า ผู้บริโภคยังมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตอันใกล้ โดยให้ความสนใจทั้งสินค้าใหม่และรีเซล ซึ่งเหตุผลที่ยังคงพึงพอใจกับสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ คือ ราคาของที่ยังไม่สูงมากนัก ในขณะที่กลุ่มที่ไม่พึงพอใจต่อสถานการณ์ เนื่องจากเศรษฐกิจชะลอตัว และราคาอสังหาฯ เพิ่มขึ้นจนแพงเกินไป
คาดคอนโดฯ กลางเมืองจะคึกคัก
ขณะเดียวกัน เน็กซัสได้เผยข้อมูลอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ พบว่าไตรมาส 2/2562 มีโครงการคอนโดฯ เปิดใหม่ 12,300 หน่วย จาก 30 โครงการ โดยมีโครงการระดับลักซูรี่และซูเปอร์ลักซูรี่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์เปิดใหม่หลายโครงการ โดยเฉพาะย่านสาทร วิทยุ และหลังสวน ซึ่งพยายามขายทำเลที่หายากและหาจุดขายที่แตกต่าง เพื่อดึงดูดผู้บริโภค ทั้งนี้ ภาพรวมคอนโดฯ เปิดใหม่ในครึ่งปีแรกมีทั้งสิ้น 23,600 หน่วย ใกล้เคียงกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน
ขณะที่สิ่งที่ต้องจับตามองในช่วงครึ่งปีหลังนั้น คุณนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เผยว่ามีโครงการใหม่เตรียมเปิดตัวอีกหลายโครงการ ถ้านับเฉพาะผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ก็มีมากกว่า 14,000 หน่วย จาก 44 โครงการ และหากรวมคอนโดฯ จากผู้ประกอบการรายย่อย ด้วยแล้ว คาดว่าจะมีคอนโดฯ ใหม่ในตลาดอีกไม่ต่ำกว่า 52 โครงการ มากกว่า 20,000 หน่วย
โดยทำเลที่คอนโดฯ ใหม่ที่จะเปิดมากกว่าครึ่ง เป็นทำเลใจกลางเมือง โดยเฉพาะโซนสามย่าน พญาไท ราชเทวี นอกจากนี้โซนสุขุมวิท ทองหล่อ และหลังสวน ก็จะมีอีกหลายโครงการ เพราะเป็นทำเลดี ที่ดินหายาก ทำให้ราคาขายในคอนโดฯ ใหม่เหล่านี้ปรับตัวสูงขึ้นจากราคาเฉลี่ยคอนโดฯ ใจกลางเมืองเมื่อปีที่แล้วพอสมควร คาดว่าไม่ต่ำกว่า 10% สำหรับทำเลรองที่ได้รับความสนใจคือ ทำเลติดริมแม่น้ำ จากอานิสงส์ของโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และสายสีทอง
เชื่อครึ่งปีหลังตลาดอสังหาฯ ดีขึ้น
ขณะที่รายงานดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 2/2562 โดยศูนย์ข้อมูลอสังหา ริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ระบุว่าค่าดัชนีความเชื่อมั่นเท่ากับ 42.2 จุด ซึ่งอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าค่ากลางดัชนีคือ 50.0 จุด ลดลงจากไตรมาสก่อนที่อยู่ 50.4 จุด สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการฯ ลดลง จากความไม่มั่นใจต่อทิศทางเศรษฐกิจและการลงทุนของประเทศในปัจจุบัน ประกอบกับเป็นยังรอความชัดเจนในเชิงนโยบายจากรัฐบาลชุดใหม่เพิ่งจะเข้ามาบริหารประเทศ ซึ่งมีผลต่อธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยและอสังหาฯ ในภาพรวม
ที่น่าสังเกตจากตัวเลขดัชนีฯ ที่ลดลงนั้น เป็นผลจากความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการกลุ่มบริษัทจดทะเบียน (Listed Companies) ลดลงจาก 52.2 จุด เหลือ 41.9 จุด ต่ำกว่าค่ากลางอีกครั้งนับตั้งแต่ไตรมาส 1/2557 ส่วนกลุ่ม Non-listed Companies ก็มีความเชื่อมั่นลดลงด้วยเช่นกัน จากระดับ 47.7 จุดในไตรมาสก่อน มาที่ 42.7 จุด อีกทั้งยังมีค่าดัชนีความเชื่อมั่นต่ำกว่าค่ากลางมาอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ไตรมาส 1/2558
สำหรับดัชนีความเชื่อมั่นในอีก 6 เดือนข้างหน้า (Expectations Index) เท่ากับ 58.0 จุด ลดลงเล็กน้อยจากไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งอยู่ที่ระดับ 58.4 จุด แสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการยังมีมุมมองที่เป็นบวกต่อทิศทางของธุรกิจการพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยยังให้ความเชื่อมั่นว่าเศรษฐกิจจะมีโอกาสปรับตัวดีขึ้น ภายหลังจากที่มีการจัดตั้งรัฐบาล โดยกลุ่ม Listed Companies มีค่าดัชนีเพิ่มขึ้นมาเท่ากับ 61.3 จุด จาก 59.9 จุด เนื่องจากเชื่อมั่นว่าภายหลังจัดตั้งรัฐบาลใหม่ ภาวะเศรษฐกิจและการลงทุนในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะปรับตัวดีขึ้น และส่งผลให้ยอดขายและผลประกอบการของบริษัทขยายตัว ขณะที่กลุ่ม Non-listed Companies มีค่าดัชนีลดลงมาที่ 53.1 จุด จาก 56.1 จุด แต่ยังคงสูงกว่าค่ากลาง ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่ายังคงให้ความเช่ื่อมั่นว่าทิศทางจะดีขึ้นกว่าปัจจุบัน
จับตาสินเชื่อที่อยู่ฯ โต สวนทาง NPL ไทยพุ่งสูงสุดในโลก
ขณะที่ คุณกิตติ พัฒนพงศ์พิบูล ประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย เปิดเผยภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 2562 โดยการคาดการณ์ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. ว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จะลดลงจากปี 2561 โดยในแง่จำนวนยูนิตคาดว่าจะลดลง 17.9% จาก 196,630 ยูนิต มาอยู่ที่ 145,300-177,600 ยูนิต ส่วนในแง่มูลค่าจะลดลง 15.1% จาก 565,112 ล้านบาท มาอยู่ที่ 431,900-527,900 ล้านบาท ซึ่งในจำนวนดังกล่าวแบ่งเป็นบ้านสร้างใหม่ 123,664 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 63% และอีก 37% เป็นบ้านมือสองด้วยยอดการโอนกรรมสิทธิ์รวม 72,966 ยูนิต
โดยภาพรวมในช่วง 5 เดือนแรกปี 2562 (ม.ค.-พ.ค.) ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล อยู่ที่ 71,019 ยูนิต ซึ่งบ้านสร้างใหม่ยังคงเป็นสัดส่วนหลักที่จำนวน 41,990 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 59% ขณะที่บ้านมือสองอยู่ที่ 29,029 ยูนิต สัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็น 41%
สำหรับแนวโน้มสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปีนี้ ประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยคาดว่ายังเติบโตได้ในระดับ 4% หลังจากช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมาสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีการเติบโตสูงถึงกว่า 8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่วนหนึ่งเป็นเพราะผู้บริโภคเร่งขอสินเชื่อเพื่อให้ทันก่อนมาตรการ LTV ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 เม.ย. 2562 ที่ผ่านมา
ขณะที่สถานการณ์หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ของระบบธนาคารพาณิชย์ เดือน มิ.ย. 2562 อยู่ที่ประมาณ 447,000 ล้านบาท หรือ 3.11% และหลังจากหักสำรองเผื่อหนี้สงสัยจะสูญแล้ว (NPL สุทธิ) อยู่ที่ประมาณ 1.53% หรือราว 217,000 ล้านบาท ถือว่าไทยเป็นหนึ่งในประเทศที่มี NPL สูงที่สุดในโลก และหากเกิน 0.4-0.5% จะถือว่าเริ่มเข้าสู่ภาวะวิกฤติการเงินแล้ว เทียบกับไต้หวัน และฮ่องกง NPL อยู่ในระดับ 0.22% ในขณะที่เกาหลี มีระดับ NPL ที่ 0.1% เนื่องจากไทยมีระบบการเงินที่ผ่อนปรนการให้สินเชื่อมากที่สุดประเทศหนึ่งในโลก ซึ่งแม้จะเป็นผลดีที่ช่วยให้ประชาชนเข้าถึงแหล่งเงินกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้ง่าย แต่ข้อเสียคือทำให้ไทยเป็นหนึ่งในประเทศที่มีระดับ NPL สูงที่สุดในโลก และเป็นที่มาที่ทำให้ส่วนต่างระหว่างอัตราดอกเบี้ยเงินกู้กับดอกเบี้ยเงินฝากสูงที่สุดในโลกประเทศหนึ่งด้วยเช่นกัน
คุณนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ – กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด
“ภาพรวมตลาดในครึ่งปีหลัง มีแนวโน้มอุปทานที่เพิ่มขึ้น บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขยับตัวเตรียมเปิดโครงการใหม่จำนวนมาก สำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เตรียมพัฒนามาตั้งแต่ปีที่แล้ว ในขณะที่บริษัทขนาดกลางก็ยังคงมุ่งหน้าเปิดโครงการใหม่เพื่อขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่อง หลังจากที่ครึ่งปีแรกตลาดมีการชะลอตัวจากนโยบาย LTV และกำลังซื้อจากต่างชาติ ที่ลดลงบางส่วน แต่อย่างไรก็ตาม ก็ยังรอ ความชัดเจนจากนโยบายของรัฐบาลในการ กระตุ้นการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เร็วกว่านี้”
คุณกมลภัทร แสวงกิจ – ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย DDproperty.com
“ถือเป็นจังหวะที่ผู้บริโภคควรซื้ออสังหาฯ หลังแรก โดยเฉพาะราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท เพื่อรับมาตรการลดหย่อนภาษี ส่วนผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 หรือซื้อเพื่อลงทุน ควรมีการสำรองเงิน และมีวินัยทางการเงินมากขึ้น ซึ่งจากผลสำรวจของ DDproperty Consumer Sentiment Survey ยังพบว่าผู้บริโภคส่วนใหญ่ยังคงพอใจกับตลาดอสังหาฯ ไทย”
[English]
Bangkok’s residential property outlook remains unknown
The latest report from DDproperty.com, showed property demand during the first five months of this year grew 29% from the same time of last year, especially during the months of March and May, when the growth rate was apparent. This is partly due to the Bank of Thailand’s new loan-to-value (LTV) requirement, which came into effect on April 1.
In terms of prices, DDproperty Index suggested that the price index in Bangkok dropped to 221 points in the second quarter of 2019 from 224 points in the preceding quarter. The study also found that, while prices have not risen much in most parts of Bangkok, areas near new electric train lines such as Laksi, Phasi Charoen and Bang Khen saw a significant rise of 6%, 5% and 3% in prices.
Meanwhile, the report’s supply index indicated that there has been a considerable drop of 4% to 313 points from 325 points, which could be illustrated by a smaller number of new projects launched in recent months as developers appeared to be holding a wait-and-see stance after the LTV requirement was implemented.
Nevertheless, a separate report by Nexus showed that 12,300 units from 30 new luxury and super-luxury projects had been launched in Bangkok during the second quarter of this year, while over 14,000 units are expected to be unveiled during the second half of 2019.
Government Housing Bank (GHB)’s REIC report said that 2Q19 developer confidence index, particularly in Bangkok and surrounding cities, was at 42.2 points, which was lower than the 50.0-point benchmark and the 50.4-point reading in the previous quarter. GHB blamed economic uncertainties and unclear investment outlook for weaker confidence.
