กรุงเทพฯ เป็นเมืองที่มีการเติบโตด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ล่าสุดขึ้นชั้นเมืองที่พักอาศัยแพงอันดับ 33 ของโลก แม้ว่าผลการสำรวจไตรมาส 1/2562 ราคาคอนโดฯ จะปรับตัวลงเล็กน้อย ขณะเดียวกันชวนจับตาการตั้งรัฐบาลใหม่ ที่จะมีผลกระทบโดยตรง ซึ่งประชาชนหวังว่าจะมีมาตรการช่วยเหลือสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่
กรุงเทพฯ รั้งเมืองที่พักอาศัยแพง อันดับ 33 ของโลก
จากรายงานการใช้ชีวิตทั่วโลก (Global Living Report) ฉบับที่ 5 โดยแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี ซึ่งรวบรวมข้อมูลตลาดที่พักอาศัยจาก 35 เมืองสำคัญทั่วโลก พบว่าเมืองที่มีราคาที่พักอาศัยแพงที่สุดในโลก 3 อันดับแรกอยู่ในเอเชีย โดย ฮ่องกง คือเมืองที่มีราคาที่พักอาศัยแพงที่สุดในโลก ด้วยราคาเฉลี่ย 39.52 ล้านบาท (1,235,220 ดอลลาร์สหรัฐฯ) ซึ่งประเมินจากการลงทุนในเขตเมือง ไม่ว่าจะเป็นโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม การเชื่อมต่อ ค้าปลีก ศูนย์วัฒนธรรม และตลาดที่พักอาศัย เป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยขับเคลื่อนการเติบโตทางเศรษฐกิจ รองลงมาอันดับ 2 คือ สิงคโปร์ ด้วยราคาเฉลี่ย 27.97 ล้านบาท (874,372 ดอลลาร์สหรัฐฯ) และอันดับ 3 เซี่ยงไฮ้ เฉลี่ย 27.92 ล้านบาท (872,555 ดอลลาร์สหรัฐฯ) แม้ว่าในปีที่แล้วทั้ง 3 เมืองจะมีการออกมาตรการเพื่อควบคุมราคาที่พักอาศัยไม่ให้ร้อนแรงจนเกินไป
ส่วนเมืองที่มีอัตราการเติบโตของราคาเฉลี่ยที่พักอาศัยต่อปีมากที่สุด ซึ่งสูงกว่าระดับ 10% จากปีก่อนหน้า อันดับ 1 คือ บาร์เซโลนา ด้วยอัตราการเติบโตที่ 16.9% ตามมาด้วย ดับลิน 11.6%, เซี่ยงไฮ้ 11.2% และมาดริด 10.2% ที่น่าสนใจคือมี 3 เมือง ได้แก่ บาร์เซโลนา, มาดริด และดับลิน ต่างประสบกับปัญหาราคาที่พักอาศัยตกต่ำอย่างรุนแรง ในช่วงวิกฤตทางการเงิน และใช้เวลานานกว่าจะฟื้นตัวจากภาวะเศรษฐกิจถดถอย
ขณะที่ กรุงเทพฯ อยู่ในอันดับที่ 33 ของเมืองที่มีราคาที่พักอาศัยแพงที่สุดในโลก ด้วยราคาเฉลี่ย 3.40 ล้านบาท (106,383 ดอลลาร์สหรัฐฯ) และรั้งในอันดับที่ 21 ของเมืองอัตราการเติบโตของราคาเฉลี่ยที่พักอาศัยต่อปี ซึ่งอยู่ที่ 4.0%
คุณเจนเนต ซีบริทส์ หัวหน้าแผนกวิจัย ตลาดที่พักอาศัย ซีบีอาร์อี สหราชอาณาจักร ให้ความเห็นว่า เมืองที่มีขนาดใหญ่ทั่วโลกมีการเปลี่ยนแปลงอย่างต่อเนื่อง เพื่อกระตุ้นให้เกิดนวัตกรรม เพิ่มประชากรในวัยทำงานและใช้ชีวิตในเมือง และสร้างโอกาสทางการค้าใหม่ๆ ซึ่งมี 30 เมืองที่ราคาที่พักอาศัยปรับตัวสูงขึ้น แม้จะปรับขึ้นในอัตราที่ลดลงจากในอดีต จากการที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเมืองต่างๆ กำลังเข้าสู่ปลายวัฏจักรของการเติบโตที่มีมาอย่างยาวนาน ซึ่งคาดว่าอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจะส่งผลกระทบต่อเมืองต่างๆ ในสหรัฐอเมริกา และมาตรการควบคุมต่างๆ จะส่งผลต่อภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก
คอนโดฯ ปรับราคาลงเล็กน้อย
จากข้อมูลการสำรวจตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ช่วงไตรมาส 1/2562 โดย เน็กซัส ระบุถึงอุปทานคอนโดฯ ใหม่ ในตลาดมีทั้งสิ้น 11,300 หน่วย จาก 30 โครงการ ลดลงประมาณ 20% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว โดยทำเลที่มีการเปิดตัวมากที่สุดยังคงเป็น พระโขนง สวนหลวง แบริ่ง รองลงมาเป็น พญาไท รัชดาภิเษก และ ลาดพร้าว วังทองหลาง
สำหรับภาพรวมของตลาดคอนโดฯ มีการเปลี่ยนแปลงที่เห็นได้ชัดหลายประการ โดยเทรนด์ที่น่าจับตายังคงเป็นตลาดซิตี้คอนโดฯ ราคาไม่เกิน 75,000 บาท/ตร.ม. และตลาดกลาง (Mid Market) ราคาไม่เกิน 100,000 บาท/ตร.ม. ซึ่งมีรวมกันประมาณ 8,500 หน่วย มากถึง 75% ของจำนวนหน่วยที่เปิดใหม่ทั้งหมด ซึ่งจะเห็นได้ว่าผู้ประกอบการเริ่มปรับตัวในการพัฒนาสินค้าเพื่อตอบรับกับตลาดที่มีความต้องการแท้จริงมากขึ้น ขณะที่ตลาดไฮเอนด์และลักชัวรี่ ปีนี้กลุ่มนักลงทุนชาวไทยที่น่าจะลดลง อย่างไรก็ตามไตรมาส 1/2562 ยังมีคอนโดฯ ไฮเอนด์และลักชัวรี่ที่น่าสนใจเกิดขึ้นหลายโครงการ จากการที่ผู้ประกอบการได้ซื้อที่ดินตั้งแต่ช่วงปีที่แล้ว โดยในแง่การพัฒนามีการนำเทคโนโลยีที่ทันสมัยเข้ามาใช้ เนื่องจากเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ผู้บริโภคยุคใหม่เลือกซื้อที่อยู่อาศัย
ที่น่าสนใจคือกลุ่มผู้ประกอบการหน้าใหม่และรายเล็กเข้ามาบุกตลาดมากขึ้น จากความเชื่อมั่นต่อตลาดอย่างต่อเนื่อง เห็นได้จากสัดส่วนที่ไม่ได้อยู่ในตลาดหลักทรัพย์มีถึง 47% ซึ่งปกติมีสัดส่วนประมาณ 30% และบางรายเป็นผู้ประกอบการรายเล็กที่เข้ามาเริ่มทำโครงการเป็นครั้งแรกอีกด้วย
ด้านราคาคอนโดฯ เฉลี่ย มีอัตราปรับตัวลงเล็กน้อย ประมาณ 1% อยู่ที่ 139,400 บาท/ตร.ม. จากปลายปีที่แล้ว 140,600 บาท/ตร.ม. ซึ่งราคาเฉลี่ยคอนโดฯ ในทุกทำเลก็ปรับตัวลงเช่นเดียวกัน แต่ไม่ได้ส่งผลต่อภาพรวมราคาของตลาดสังหาฯ อย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากคอนโดฯ ใหม่ที่เกิดขึ้นส่วนใหญ่ ตั้งอยู่ในทำเลที่ไกลออกไป
ทิศทางตลาดอสังหาฯ หลังการตั้งรัฐบาลใหม่
ขณะที่มีความคิดเห็นต่อตลาดอสังหาฯ หลังจากการเลือกตั้งทั่วไปที่ผ่านมา และการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ที่กำลังจะเกิดขึ้น โดย คุณนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า การจัดตั้งรัฐบาลใหม่ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา พบการปรับตัวของราคายังสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยที่มีผลกระทบต่อตลาดมากกว่าในแต่ละช่วงเวลา จะเป็นนโยบายของรัฐบาลที่จะกระตุ้นธุรกิจหรือลดความร้อนแรงของธุรกิจมากกว่า หลังจากการเลือกตั้ง ความเชื่อมั่นของนักลงทุนสถาบันต่างชาติน่าจะมีมากขึ้น น่าจะเห็นการลงทุนจากต่างชาติเพิ่มขึ้น ผลจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะทำให้มีการกำหนดราคาประเมินคอนโดมิเนียมใหม่ในปีหน้า น่าจะทำให้ตลาดมีความคึกคักมากขึ้นในแง่ของคอนโดมิเนียมมือสอง หากรัฐบาลมีการทบทวนภาษีการโอนและภาษีธุรกิจเฉพาะเพื่อเอื้อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองมากขึ้น เพื่อกระตุ้นให้มีการหมุนเวียนของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในตลาด ก็จะช่วยให้ตลาดการลงทุนในคอนโดมิเนียมเติบโตอย่างมีเสถียรภาพมากขึ้น
สอดคล้องกับมุมมองของ DDproperty ที่ระบว่าการเลือกตั้งเป็นปัจจัยบวกสำคัญที่กำหนดทิศทางตลาดอสังหาฯ ซึ่งคาดว่าจะส่งผลต่อความเชื่อมั่นในระยะยาวในแง่ของการลงทุน รวมทั้งผู้บริโภคที่ต้องการซื้ออสังหาฯ เพื่อการอยู่อาศัยจริง
คนไทยยังมองตลาดอสังหาฯ แง่บวก หวังรัฐออกนโยบายเอื้อคนอยากมีบ้าน
ในส่วนของความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ จากการสำรวจ DDproperty Consumer Sentiment Survey โดย DDproperty รอบล่าสุด พบว่า ผู้บริโภคชาวไทยยังมีทัศนคติที่ดีต่อตลาดที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ครึ่งหลังของปี 2559 เป็นต้นมา ซึ่งเป็นผลจากการเพิ่มขึ้นของความสามารถในการซื้อ ความพึงพอใจต่อสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และปัจจัยเสริมต่างๆ ทั้งด้านอุปทานที่เติบโตและมีคุณภาพดีขึ้น ประกอบกับการขยายเส้นทางขนส่งมวลชนระบบรางที่ใกล้ความเป็นจริงของทั้งระบบ
โดยผู้บริโภค 66% หรือกว่า 2 ใน 3 มีความพึงพอใจต่อสภาพตลาดฯ สูงจากเดิมที่มี 57% ซึ่งเหตุผลที่เป็นบวกต่อสภาพตลาดมาจากราคาที่อยู่อาศัยยังไม่แพงจนเกินไป แม้ราคาอสังหาฯ เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และมีแนวโน้มมูลค่าเพิ่มขึ้นในระยะยาว แต่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังคงอยู่ในระดับที่ค่อนข้างต่ำ อีกทั้งมีตัวเลือกด้านการเงินที่หลากหลาย ขณะเดียวกันยังผู้บริโภค 73% เห็นว่าจำนวนโครงการอสังหาฯ ในตลาดมีเพิ่มขึ้น ขณะที่ 41% ระบุว่าสามารถเข้าถึงเงินกู้หรือรีไฟแนนซ์ได้ง่ายขึ้น และ 29% มองว่าการลงทุนในอสังหาฯ ให้ผลตอบแทนดีขึ้น
อย่างไรก็ตามยังพบว่า 16% พึงพอใจลดลง จากการปรับนโยบายด้านสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่เข้มงวดมากขึ้น ส่งผลถึงการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน โดยจากสถิติของ ธปท. พบว่าปี 2561 ที่ผ่านมา มีการปล่อยสินเชื่อเพิ่มสูงขึ้นจากปีก่อน 6% และยังมีผู้บริโภคถึง 72% รู้สึกว่าสภาพตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันยังไม่น่าพอใจ เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจไม่ดี ซึ่งปัจจัยที่ทำให้มีความรู้สึกต่อตลาดในทางลบ ได้แก่ ราคาที่อยู่อาศัยที่ขยับขึ้นเรื่อยๆ รวมไปถึงข้อจำกัดจากกฎระเบียบจากภาครัฐ
สำหรับมาตรการที่ต้องการความช่วยเหลือจากภาครัฐเป็นอันดับแรกๆ คือการควบคุมราคาของที่อยู่อาศัยที่เป็นโครงการใหม่ และมาตรการให้เงินอุดหนุนบ้านหลังแรก
กรุงเทพฯ รอบนอก ทำเลฮิต แต่มีงบไม่เกิน 1 ล้านบาท
ด้านแนวโน้มการซื้อที่อยู่อาศัยในอีก 6 เดือนข้างหน้า พบว่าผู้บริโภค 35% มีความตั้งใจจะซื้อที่อยู่อาศัย โดยเกือบครึ่งของกลุ่มนี้มองหาทั้งโครงการเปิดใหม่และรีเซล ซึ่ง บ้านเดี่ยว ได้รับความสนใจมากที่สุดถึง 81% รองลงมาคือ คอนโดมิเนียม 71% และทาวน์เฮาส์ 66% ส่วนทำเลที่ตั้ง ผู้บริโภคกว่า 2 ใน 5 ต้องการอยู่อาศัยบริเวณกรุงเทพฯ รอบนอก และเกินกว่าครึ่งมีงบประมาณในการซื้อที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1 ล้านบาท
นอกจากนี้ ผู้บริโภค 3 ใน 4 เชื่อว่าราคาที่อยู่อาศัยในอีก 5 ปีข้างหน้า มีแนวโน้มสูงขึ้นในทุกประเภท สอดคล้องกับบทวิเคราะห์แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยจากดัชนีอสังหาริมทรัพย์ ที่ระบุว่าในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา (ปี 2560 – 2561) ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 3% และในรอบ 2 ปี เพิ่มขึ้นถึง 17% โดยปัจจัยสำคัญอยู่ที่ต้นทุนในการพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะราคาที่ดินที่สูงขึ้นเนื่องจากได้รับอานิสงส์จากการขยายเส้นทางรถไฟฟ้า
ในปี 2562 การที่ตลาดอสังหาฯ จะเดินหน้า ต้องฝ่าด่านหลายปัจจัย โดยนโยบายของภาครัฐเป็นปัจจัยสำคัญ ทั้งมาตรการ LTV และการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น ประกอบกับการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ที่กำลังจะได้เห็นรูปร่างหน้าตา ที่จะส่งผลต่อประชาชนที่ต้องการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่จะเป็นผลดีหรือร้ายก็ต้องติดตามกันต่อไป
———–
คุณนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์
กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด
“หลังจากการเลือกตั้ง ความเชื่อมั่นของนักลงทุนสถาบันต่างชาติน่าจะมีมากขึ้น อาจเห็นการลงทุนจากต่างชาติเพิ่มขึ้น ซึ่งผลจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก็จะทำให้มีการกำหนดราคาประเมินคอนโดฯ ใหม่ในปีหน้า ตลาดน่าจะคึกคักในแง่ของคอนโดฯ มือสอง หากรัฐบาลทบทวนภาษีการโอนและภาษีธุรกิจเฉพาะ เพื่อเอื้อให้ตลาดอสังหาฯ มือสองมากขึ้น ก็จะกระตุ้นให้มีการหมุนเวียนของการซื้อขายอสังหาฯ และช่วยให้ตลาดการลงทุนในคอนโดฯ เติบโตอย่างมีเสถียรภาพมากขึ้น”
คุณกมลภัทร แสวงกิจ
ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย DDproperty.com
“เมื่อพิจารณาความคิดเห็นของผู้บริโภคส่วนใหญ่ จะเห็นได้ว่าผู้คนยังคาดหวังให้ภาครัฐตระหนักถึงความสำคัญของการมีที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นปัจจัยพื้นฐานของสังคม ทั้งนี้ บทบาทของรัฐบาลใหม่จะมีความสำคัญอย่างมากต่อการกำหนดนโยบายต่าง ๆ เกี่ยวกับที่อยู่อาศัยของประชาชนอย่างทั่วถึง ในขณะเดียวกันก็กระตุ้นตลาดการซื้อขาย พร้อมไปกับสร้างบรรยากาศการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นปัจจัยขับเคลื่อนเศรษฐกิจที่สำคัญของประเทศ”
[English]
Bangkok Property Market Sees Positive Outlook under New Government
The 5th Global Living Report by CBRE, which surveyed 35 major housing markets around the world, suggested Bangkok was ranked as the world’s 33rd most expensive housing market with an average price of THB3.4 billion (approximately USD106,383). The Thai capital was also ranked 21st in terms of the annual growth rate of housing prices, which was at 4.0%.
CBRE noted that the likelihood of rising interest rates should affected the growth rate of the housing property market in various U.S. cities while various central bank’s tighter control should impact Asia Pacific markets.
Another survey on Bangkok’s condominium market by Nexus showed that, in the first quarter of this year, there were 11,300 units from 30 projects available in the market — a 20% year-on-year decline.
In terms of market outlook, a noted trend is that the city condominium segment, which is priced at no more than THB75,000 per square meter, and the mid-range condominium segment, which costs no more than THB100,000 per square meter, are accounting for 75% of the new supply — reflecting developers’ attempt to meet current market demand. This also shows there will likely be a drop in interest for high-end and luxury supply.
Meanwhile, condominium prices in Bangkok have decreased marginally, by 1.0% from the end of last year. But the lower average price does not indicate any significant shift in prices just yet.
And, following the recent general election, more foreign investment is expected due to improved institutional investor confidence in Thailand. This will likely help boost the property market, while some suggested that a government rethink of its tax policy for second-hand condominium units should help stabilize this segment’s growth further.
